Методы анализа и прогнозирования развития рынка офисной недвижимости в мегаполисе

• Автор: Громков, Олег Владимирович
• Шифр специальности: 08.00.05
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2007
• Место защиты: Санкт-Петербург
• Количество страниц: 149 с. : ил.

Глава 1. Проблемы научного обеспечения анализа и прогнозирования развития рынка офисной недвижимости в мегаполисе
1.1 Недвижимость как объект рыночных отношений
1.2 Рынок недвижимости как объект исследования
1.3 Актуальные проблемы исследования рынка офисной недвижимости.... 37 Выводы по Главе
Глава 2. Методы анализа рынка офисной недвижимости и модели прогнозирования его развития
2.1 Классификация офисной недвижимости как инструмент анализа рынка58
2.2 Пространственное моделирования направлений спроса и ценового распределения на рынке офисной недвижимости
2.3 Методы анализа влияния макроэкономических факторов на развитие
рынка офисной недвижимости
Выводы по Главе
Глава 3. Практика применения предлагаемых методов и моделей на примере рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга
3.1 Сегментация рынка офисной недвижимости на основании предложенной классификации
3.2 Анализ и прогнозирование спроса на рынке офисной недвижимости
3.3 Анализ и прогнозирование ценовой структуры рынка офисной
недвижимости
Выводы по Главе
Заключение
Список использованной литературы

Актуальность исследования
Важное место рынка офисной недвижимости в экономике страны основывается как на его функции поддержки деятельности субъектов экономических отношений, так и на его эффективности как инвестиционного актива и, следовательно, привлекательности как объекта предпринимательской деятельности.
Рынок офисной недвижимости является своеобразным индикатором уровня деловой активности в мегаполисе и одним из основных секторов инвестиционной активности. Наибольшее влияние на показатели и тенденции уровня развития офисного рынка в мегаполисе оказывает крупноформатная офисная недвижимость, которая является наиболее эффективным вариантом использования ограниченных земельных ресурсов в целях создания и развития соответствующего сегмента рынка.
В качестве важной предпосылки можно отметить относительно короткий срок функционирования рынка офисной недвижимости в России и его малое географическое распространение по сравнению с другими сегментами (например, жилой и торговой), что проявляется в его недостаточной изученности и развитости.
Значимость рынка офисной недвижимости создает необходимость для осуществления его постоянного комплексного анализа и прогнозирования.
Рынок офисной недвижимости с одной стороны обладает мультипликативным воздействием на развитие мегаполиса, а с другой стороны сам подвержен влиянию макроэкономических факторов, что усиливает значимость понимания соответствующих процессов.
Поэтому формирование методологической базы анализа и прогнозирования развития рынка офисной недвижимости как одной из подсистем экономики мегаполиса, оказывающей значительное влияние на различные ее сферы, является актуальным и практически значимым.

Цель и задачи исследования
Цель настоящего исследования состоит в том, чтобы, опираясь на результаты изучения процессов формирования и развития рынка офисной недвижимости в мегаполисе, усовершенствовать методы его анализа и прогнозирования.
В соответствие с целью исследования в диссертационной работе ставятся следующие задачи:
• Исследовать актуальные проблемы анализа и прогнозирования развития рынка офисной недвижимости в мегаполисе, изучить существующую методическую базу анализа и прогнозирования, выявить недостатки существующих методов.
• На основании выявленных проблем определить основные направления совершенствования существующей методической базы анализа и прогнозирования развития рынка офисной недвижимости.
• Сформировать методическую структуру процесса анализа и прогнозирования рынка офисной недвижимости, учитывающую выявленные недостатки существующих методов и позволяющие выполнять исследовательские задачи в условиях недостаточного информационного обеспечения.
• Разработать классификацию офисного рынка, которая будет являться инструментом его анализа и учитывать особенности крупноформатной офисной недвижимости мегаполиса.
• Разработать модель распределения спроса на офисную недвижимость внутри мегаполиса, учитывающую особенности территориального развития рынка недвижимости.
• Исследовать макроэкономические показатели, имеющие наибольшее влияние на рынок недвижимости, определить направление и значимость их воздействия.

- Ретроспективность. Возможность обрабатывать только ту информацию, которая была накоплена в прошлом.
- Необходимость тщательного учета большого количества параметров каждого, участвующего в расчете объекта, отсюда трудоемкость процесса мониторинга и объективные трудности с периодическим получением значительной выборки данных для отслеживания динамики цен.
- Сложность расчета, необходимость специального технического обеспечения.
Основной целью применения методики массовой оценки является определение рыночной стоимости объекта недвижимости, основываясь не только на его физических параметрах, но и на характеристиках его местоположения.
В целях разработки метода выбора участка для размещения объектов коммерческой недвижимости с точки зрения анализа рынка возникает необходимость построения пространственной модели отдельных сегментов с точки зрения определенных параметров, важнейшим из которых с точки зрения коммерческой недвижимости является стоимость аренды.
Основной целью проведения анализа рынка недвижимости мегаполиса является дальнейшее прогнозирование его развития. На основании результатов прогнозов субъекты рынка принимают решения, позволяющие повысить эффективность использования и развития объектов недвижимости, выбрать наиболее эффективный вариант инвестирования и т.п.
Прогноз - научнообоснованное суждение о возможных состояниях социально-экономической системы в будущем и (или) об альтернативных путях и сроках их осуществления [91].
Прогнозирование рассматривается как необходимый элемент системы управления национальной экономикой, основная задача которого определяется упреждающей ориентацией управления на возможные изменения состояния и развития объектов управления и внешней среды их функционирования в будущем [91].