Особенности совершения сделок с недвижимостью

• Автор: Прокопьева, Надежда Викторовна
• Шифр специальности: 12.00.03
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2004
• Место защиты: Краснодар
• Количество страниц: 229 с.

ф>
Глава 1. Понятие и правовое регулирование недвижимости и сделок с ней
1.1. Понятие недвижимости, виды и форма сделок с недвижимым имуществом
1.2. Правовое регулирование оборота недвижимости и органы, осуществляющие государственную регистрацию сделок с недвижимым имуществом и переход прав по ним
Глава 2. Особенности совершения сделок с недвижимым имуществом
2.1. Особенности совершения сделок с недвижимым имуществом, подлежащих государственной регистрации
2.2. Особенности совершения сделок с недвижимым имуществом, не подлежащих государственной регистрации
Глава 3. Порядок государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом и перехода прав по ним
3.1. Порядок государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом и перехода прав по ним
3.2. Приостановление, прекращение и отказ в государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом или перехода прав по ним
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
Актуальность темы исследования. С возрождением рыночной экономики на рубеже XX и XXI веков Россия столкнулась с достаточно новыми для себя отношениями, связанными с формированием, функционированием и поступательным развитием рынка недвижимости.
Переход к рыночным механизмам регулирования экономики сопровождался существенным реформированием отношений собственности. Юридическое признание различных форм собственности, отмена государственной монополии на землю, возрождение классического деления вещей на движимые и недвижимые послужили основой для полноценного введения недвижимого имущества в гражданский и хозяйственный оборот.
Как отметили известные правоведы В.В.Витрянский, А.Л.Маковский, Е.А.Суханов, недвижимость, наконец, превратилась из физического понятия в юридическое1.
Возрождение рыночной экономики поставило принципиально важные задачи - учитывать не только недвижимость, как физический объект, но и права на неё, а главное - обеспечить правовое регулирование совершения сделок с недвижимым имуществом.
Итоги первых лет развития нашего общества в условиях обновленной экономики, свидетельствовали о потребности более активного вмешательства государства в деятельность участников рынка недвижимости, определения соответствующих форм и методов регулирования экономики по поводу возникновения, изменения, перехода, прекращения прав на недвижимость в целях оптимального сочетания интересов правообладателей с потребностями и интересами общества и государства.
’См.: Кравчинский М. Недвижимость двинулась из физического в правовое понятие II Экономика и жизнь. - 1998. - №6. - С.8.
С увеличением числа собственников увеличилось и количество объектов недвижимости, которые могут не только находиться в собственности, но и отчуждаться, и приобретаться в результате совершения с ними сделок.
Смена собственников в результате распоряжения недвижимым имуществом влекла определенные особенности в правовом регулировании совершаемых сделок. Некоторые из них касались субъектов, выступающих в правоотношениях по купле-продаже, другие были связаны с отчуждаемыми объектами. Часть особенностей сделок, имеющих публичный характер, заключалась в моменте возникновения права собственности на недвижимое имущество и обязательности государственной регистрации сделки и права.
Основополагающие принципы государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней установил Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - ГК РФ). Однако он содержал положения, которые подлежали конкретизации в специальном законе. Таким законом стал Федеральный закон от 21 июля 1997 года №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"1, главная идея которого заключалась в создании единой системы регистрации. До этого такая система отсутствовала. С принятием указанного акта на смену множественности регистрирующих органов пришел единый орган, решающий вопросы регистрации не только прав на недвижимое имущество, но и сделок с ним, и перехода прав по сделкам.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним затрагивает не только сделки купли-продажи, мены, дарения, с ней связаны и договоры аренды, ипотеки, ренты,
Собрание законодательства Российской Федерации. - 1997. - №30. - Ст.3594.
приводить не только письменные доказательства, но и показания свидетелей. При отказе суда в удовлетворении требования о признании права собственности сторона, чей контрагент уклонился от придания сделке требуемой формы, сохраняет еще одну попытку предъявления иска о признании сделки действительной. В случае же отказа в иске суд может применить последствия недействительности сделки. Сложность применения таких последствий состоит в том, что одна сторона либо утратила интерес к сделке, либо ей невыгодно применение таких последствий, и, как правило, такая сторона старается всячески воспрепятствовать исполнению судебного решения. Иначе решался бы вопрос, если бы закон содержал норму, дающую право стороне, исполнившей сделку, в случае уклонения контрагента от облечения её в установленную законом форму, требовать в судебном порядке признания сделки действительной. При этом законодатель может предусмотреть недопустимость использования при признании такой сделки действительной свидетельских показаний. При внесении в закон подобных уточнений для стороны, исполнившей сделку, не содержащую ничего противозаконного, не будет возникать неблагоприятных последствий, которые имеют место в настоящее время в связи с отсутствием указания в законе на возможность признания такой сделки действительной.
Так, между открытым акционерным обществом и А. в соответствии с совместным решением профсоюзного комитета и администрации общества в феврале 1998 года была заключена сделка, по которой ОАО передало в собственность А. квартиру. Оговоренная сторонами стоимость квартиры была уплачена А. в тот же день в кассу общества. Договор купли-продажи жилого дома не был зарегистрирован, и ему не была придана требуемая законом форма. В последующем, поскольку договора купли-продажи как правоустанавливающего документа не существовало в природе, А. обратилась в Ленинский районный суд г.Чебоксары