Ипотечные правоотношения в России

• Автор: Яшенков, Кирилл Андреевич
• Шифр специальности: 12.00.03
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2004
• Место защиты: Москва
• Количество страниц: 191 с.

ГЛАВА 1. ПРАВОВАЯ СУЩНОСТЬ И ЮРИДИЧЕСКАЯ ПРИРОДА ЗАЛОГОВОГО
ПРАВООТНОШЕНИЯ
§ 1. Становление и развитие института залога недвижимости
ВО ВСЕМИРНОЙ И РОССИЙСКОЙ ИСТОРИИ ПРАВА
§ 2. Понятие и правовая природа залоговых правоотношений
§ 3. Залоговые правоотношения на современном этапе экономического и правового развития Российской Федерации
ГЛАВА 2. СУЩНОСТЬ И МЕСТО ИПОТЕКИ В СОВРЕМЕННЫХ ГРАЖДАНСКО-
ПРАВОВЫХ ОТНОШЕНИЯХ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
§ 1. Правовая характеристика проблем, связанных с исследованием
предмета и оформления правоотношений по ипотеке
§ 2. Анализ правового положения субъектов договора ипотеки
§ 3. Правовые особенности возникновения ипотеки как разновидности залогового
правоотношения
§ 4. Юридическая характеристика закладной как ценной бумаги И
осуществление прав по закладной
§ 5. Прекращение залогового правоотношения, проблемные аспекты правоприменения
ГЛАВА 3. ВОПРОСЫ ПОВЫШЕНИЯ ЭФФЕКТИВНОСТИ
ИПОТЕЧНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА В РОССИИ
§ 1. Анализ изменений правового регулирования связанных с
введением закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»
§ 2. Совершенствование правового регулирования института ипотеки в
России НА современном этапе его развития
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Приложение 1
ДОГОВОР ЗАЛОГА ЖИЛОГО ДОМА
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
НОРМАТИВНО-ПРАВОВЫЕ АКТЫ
КНИГИ, МОНОГРАФИИ
СТАТЬИ
ДИССЕРТАЦИИ, АВТОРЕФЕРАТЫ
ИСТОЧНИКИ НА ИНОСТРАННЫХ ЯЗЫКАХ

«Pacta servanda sunt» - «Договоры нужно соблюдать»1. Это древнеримское изречение, ставшее важнейшим принципом гражданского оборота, актуально и поныне. Данный «категорический императив цивилистики» в современных жестких условиях рыночной экономики потребовал детального обеспечения и регламентации. Поэтому контрагенты используют все возможные средства обеспечения обязательств, предоставленные в их распоряжение законом и обычаями делового оборота. Наиболее надежным из таких средств является ипотека. Ее преимущества состоят в том, что заложенная недвижимость, как правило, является высоко ликвидным товаром и залогодержатель таким образом имеет достаточно надежное обеспечение по основному обязательству. Недвижимость имеет высокую рыночную стоимость, ко-

торая в меньшей степени подвержена непредсказуемым колебаниям «рыночной стихии». Нередко лишь угроза обращения взыскания по долгам на недвижимое имущество становится хорошим стимулом, побуждающим долж-ника-залогодателя к исполнению взятых на себя обязательств.
Более того, комплексный анализ статистики, связанной с залогом недвижимости, за последние семь лет позволяет нам сделать вывод о возрастающей социальной и экономической роли этого важнейшего гражданско-правового института.
В советский период в России не было нужды в ипотеке: в ГК РСФСР 1922 г. в примечании к ст. 21 было сказано, что с отменой частной собственности на землю деление имущества на движимое и недвижимое упразднено.
Реформирование экономики России и связанное с этим появление рынка недвижимости сделали актуальным вопрос о принятии закона, регулирующего залоговые отношения с недвижимостью. Стало ясным то, что развитие современной финансовой системы невозможно без оптимальных правовых
1 Васин В.Н., Казашке В.И., Нарозников Н.К. // Латинизмы в гражданском праве. -М.: Книжный мир, 2004. - 98 с.
средств обеспечения интересов кредиторов, без создания механизмов рефинансирования, основанных на производных от залога недвижимости имущественных ценностях - ипотечных ценных бумагах.
Работа над Законом об ипотеке началась в 1993 г. (еще до принятия первой части Гражданского кодекса РФ далее - ГК РФ) и завершилась лишь в 1998 г.2 Принятие этого закона явилось важным вкладом в развитие гражданского оборота современной России. Но, вступление данного акта в силу поставило вопрос о его месте в системе действующего законодательства РФ и о его соотношении с иными актами, регулирующими ипотечные отношения. Речь идет прежде всего, о четырех наиболее важных из них: ГК РФ3, Федеральном законе «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»4, Федеральном законе «Об ипотечных ценных бумагах»3 и Федеральном законе «Об исполнительном производстве»6.
Закон об ипотеке действует уже семь лет. За это время во многом благодаря ему создан и успешно развивается рынок ипотечного кредитования, который в свою очередь стимулирует финансирование капитального строительства и решение жилищной проблемы в масштабах всей страны. Нарабатывается позитивная судебная, нотариальная и иная правоприменительная практика в данной области. Прочно и широко в повседневную жизнь российских граждан вошло само понятие ипотеки.
2 Закон РФ от 16 июля 1998г. № 102-ФЗ «Об ипотеке и залоге недвижимости» // Собр. Законодательства Российской Федерации. От 20 июля 1998г. № 29, ст. 3400.
3 Закон РФ от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) // Собр. Законодательства Российской Федерации от 5 декабря 1994 г. № 32 ст. 3301, Закон РФ от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) // Собр. Законодательства Российской Федерации от 29 января 1996 г. № 5 ст. 410, Закон РФ от 26 ноября 2001 г. № 146-ФЗ Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья) // Собр. Законодательства Российской Федерации от 3 декабря 2001 г. № 49 ст
4 Закон РФ от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собр. Законодательства Российской Федерации от 28 июля 1997 г. Ха 30, ст
5 Закон РФ от 11 ноября 2003 г. Л» 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» // Собр. Законодательства Российской Федерации. От 17 ноября 2003 г. Л'а 46 (часть II), ст
6 Закон РФ от 21 июля 1997 г. № 119-ФЗ «Об исполнительном производстве» // Собр. Законодательства Российской Федерации от 28 июля 1997 г. № 30 , ст

особенности зависит от своего экономического контекста. Здесь мы должны отметить, что приведенные экономические реалии исторического развития гражданско-правового института залога помогли нам рассмотреть данные вопросы в их взаимосвязи, а также показать причины того, что залог недвижимости получил столь широкое распространение в кредитных отношениях на протяжении всей истории их развития. Заметим, что особенную роль ипотека приобретает тогда, когда состояние экономики является не совсем удовлетворительным. Использование залога недвижимого имущества, обладающего, как правило, высокой ценностью и инфляционной устойчивостью, обеспечивает получение кредита там, где формы личного обеспечения требований оказываются недостаточной гарантией обоснованности и добросовестности намерений потенциального должника. Таким образом, активное использование ипотеки сулит большое количество выгод. Однако отметим, что при становлении ипотечной системы возникает значительное количество проблем, в контексте которых следует говорить о необходимости решения сугубо правовых проблем, в особенности проблем теории залогового права.
§ 2. Понятие и правовая природа залоговых правоотношений
Обратившись к ранним исследованиям в области залогового права, мы можем заметить, что вопрос юридической природы залога с самого появления его как способа обеспечения обязательства не находит однозначной оценки в юридической литературе.
Вопрос о природе залога в большей мере является теоретическим. Однако данное обстоятельство нисколько не умаляет его актуальность. Уяснение природы залога обладает рядом полезных функций. Во-первых, оно позволяет уяснить, чем же является сам залог как способ обеспечения исполне-