Гражданско-правовые проблемы договора коммерческого найма жилого помещения

• Автор: Шомахмадов, Басир Ахмадович
• Шифр специальности: 12.00.03
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2004
• Место защиты: Душанбе
• Количество страниц: 193 с.

20.10
Глава 1. Соотношение понятий «аренда» помещения»
и «найм жилого
Глава 2. Дефиниция и особенности договора коммерческого найма
жилого помещения
§.1. Понятие и особенности договора коммерческого
найма жилого помещения
§.2. Стороны в договоре коммерческого найма жилого
помещения
§.3. Определение предмета договора коммерческого
найма жилого помещения: закон и практика
§.4. Оформление и сроки в договоре коммерческого
найма жилого помещения
§.5. Осуществление правомочий и обязанности сторон по
договору коммерческого найма жилого помещения
Глава 3. Основания и правовые последствия изменения и прекращения договора коммерческого найма жилого помещения
Глава 4. Ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанностей в договоре коммерческого найма жилого помещения
Заключение
Библиографический список использованной литературы 18:

і і

20.10
Актуальность темы. Республика Таджикистан переживая на современном этапе, период, становление новой самостоятельной государственности, сталкивается с множеством локальных и глобальных проблем. Одной из глобальных проблем, требующих оперативного и конструктивного решения, является проблема обеспечения граждан республики жильем. В силу сложности постсоветского развития таджикской государственности и традиционного уклада, образа жизни большинства населения республики, данная проблема приобретает весьма острый характер. Специфической чертой современного состояния жилищной сферы в РТ является её переход к модели строительства жилья в частном секторе и его преобладания над государственным. И эта тенденция вполне закономерна и отвечает требованиям текущего момента. В св.язи с этим расширяется поле коммерческого найма жилого помещения, а следовательно, и социальная значимость договора, регулирующего его.
Для РТ коммерческий найм жилого помещения (в классической его форме) с точки зрения социальной, явление относительно новое. Советская правовая система исключала именно такую формулировку, хотя и допускала заключение договоров найма в домах, принадлежащих гражданам на праве собственности. Однако здесь были законодательно закреплены ограничения в части взимания платы за пользование жилым помещением. Советская правовая система до принятия нового Жилищного кодекса 1997 года, не отвечала природе коммерческого найма. Указанный же Кодекс ввел в оборот договор найма жилого помещения именно
коммерческого характера. Но актуальный договор не нашел должной регламентации и в новых законодательных актах РТ.
Очевидно, что существование таких «белых пятен» в законодательстве в условиях все большего распространения практики заключения договоров коммерческого найма жилых помещений требует принятия комплекса адекватных мер. Для достижения большей эффективности и во избежание возможных ошибок при разработке этих мер необходимо глубоко исследовать все вопросы, касающиеся договора коммерческого найма жилого помещения. В частности, следует проанализировать и уточнить такие понятия, как «аренда» и «найм» применительно к жилым помещениям; определить, что здесь составляет предмет договора и каков правовой статус сторон этого договора; какие последствия влечет изменение и (или) расторжение договора, какова ответственность сторон и др. Именно всем вышеперечисленным и определяется актуальность темы исследования.
Степень изученности проблемы. Как уже было отмечено выше, коммерческий найм как таковой - явление для Таджикистана, как и для всех государств СНГ, достаточно новое, и поэтому в отечественной цивилистической науке проблемы договора коммерческого найма жилого помещения до настоящего момента не были исследованы в полном объеме. Некоторое отражение они нашли лишь в современной учебной правовой литературе. Разумеется, освещение проблематики коммерческого найма лишь на уровне учебной литературы не может быть признано удовлетворительным. Полагаем, что данное исследование заполнит правовой научно-практический вакуум, который имеется в правовой сфере относительно договора найма жилого помещения, заключаемого на коммерческой основе.
говорит о том, что жилое помещение в домах государственного и муниципального жилищного фонда предоставляется за плату, что по своей сути является не чем иным, как признаком возмездности. Исходя из позиций, отстаиваемых М.И. Брагинским, следует, что различий в двух разновидностях договора найма жилого помещения не существует, т. е. указанные договора являются тождественными, с чем трудно согласиться по основаниям, приведенным выше.
В коммерческом же найме размер платы за пользование жилым помещением определяется, исходя из наличия ряда составляющих. К таковым относятся местонахождение жилого помещения, наличия налаженной инфраструктуры, размер жилой площади и др. В зависимости от того, насколько указанные факторы отвечают требованиям, предъявляемым к так называемому «престижному жилью», зависит и плата за пользование жилым помещением. Чем престижнее жилое помещение, тем выше коммерческая плата.
Следует отметить, что, согласно ст. 48 ЖК РТ, Правительству страны предоставлено право устанавливать дифференцированный размер квартирной платы с учетом района проживания, качества жилья, этажности и других условий проживания граждан. Однако и в данном случае размер оплаты устанавливается не соглашением сторон, а в административном порядке, в то время как в договоре коммерческого найма размер платы за пользование жилым помещением не имеет жестких рамок и в полной мере зависит от автономии воли сторон заключаемого договора.
Исходя из указанного критерия, на наш взгляд, более правильным будет следующее определение: по договору коммерческого найма жилого помещения одна сторона-собственник жилого помещения - обязуется предоставить другой стороне - гражданину - за коммерческую плату, установленную соглашением сторон, жилое помещение без ограничения площади, но не менее, чем это предусмотрено законодательством, во