Осуществление права собственности на жилые помещения

• Автор: Сахно, Олег Викторович
• Шифр специальности: 12.00.03
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2005
• Место защиты: Краснодар
• Количество страниц: 207 с.

ГЛАВА 1. ПОНЯТИЕ, СУБЪЕКТЫ И ОБЪЕКТЫ ПРАВА
СОБСТВЕННОСТИ НА ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ
§ 1. Понятие, субъекты права и основания возникновения права
собственности на жилые помещения
§ 2. Жилые помещения как объекты права собственности
ГЛАВА 2. СОДЕРЖАНИЕ И ОСОБЕННОСТИ ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ ПРАВА
СОБСТВЕННОСТИ НА ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ
§ 1. Владение и пользование жилыми помещениями
§ 2. Переустройство и перепланировка жилых помещений
§ 3. Осуществление права собственности общим имуществом
в многоквартирном доме
ГЛАВА 3. ОГРАНИЧЕНИЯ И ПРЕКРАЩЕНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ
НА ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ
§ 1. Ограничения права собственности на жилые помещения
§ 2. Прекращение права собственности на жилые помещения
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
СПИСОК СОКРАЩЕНИЙ
Актуальность темы исследования. Жилые помещения занимают особое место в жизни человека. Они являются средой обитания человека и необходимой предпосылкой создания семьи и воспитания детей.
Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 г. (ст. 40) провозгласила в числе основных прав и свобод человека и гражданина право на жилище. Право на жилище — одно из важнейших социально-экономических прав граждан России, поскольку оно затрагивает основы жизнедеятельности людей. Вместе с тем, с принятием Конституции РФ перед наукой гражданского права возникла весьма сложная проблема, связанная с понятием, содержанием и правовой природой права на жилище, механизмом его реализации и особенностей защиты.
Положения о сущности жилищных прав, разработанные, в частности, И.Б. Мартковичем, П.И. Седугиным и П.В. Крашенинниковым, а также некоторыми другими отечественными учеными, занимающимися проблематикой жилищных отношений, базируются на признании различий между гражданско-правовыми и жилищными отношениями. Отсюда и вывод о невозможности исследования отдельно права на приобретения жилья в собственность и права на его получения на условиях социального найма. По нашему же мнению, субъективное право собственности на жилое помещение не только может быть самостоятельным предметом научного анализа, но и является базовым, исходным для возникновения всех других субъективных прав на жилое помещения, в том числе и «жилищных прав».
Жилые помещения, отнесенные законодательством к объектам недвижимости, являются, прежде всего, объектами права собственности публично-правовых образований, юридических лиц и граждан. В настоящее время правовой режим жилого помещения как объекта недвижимости закреплен федеральными законами «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ (ст. 1), «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ (с

изменениями, вступившими в силу с 1 апреля 2005 г.). Правовой статус

жилых помещении определяется также специальным жилищным законодательством. Современная наука и практика нуждаются в выработке теоретических положений о пределах осуществления права собственности на жилое помещение как особо значимый объект недвижимости.
Вступивший в силу с 1 марта 2005 г. новый Жилищный кодекс Российской Федерации (далее - ЖК РФ)1 сохранил, в принципе, традиционные для советского права подходы в определении как предмета регулирования (ст. 4), так и так и понятия «права на жилище» (ст. 1). Вместе с тем, ЖК РФ не 4 урегулировал многие вопросы, относящиеся к возникновению, содержанию и
прекращению права собственности на жилые помещения. ЖК РФ не сформулировал также и систему правовых ограничений осуществления права собственность на жилье, что существенно затрудняет правоприменительную деятельность.
Специфика отношений владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями заставляет всерьез задуматься о необходимости выработки законодательного определения права собственности на жилое помещение. В упрощенном виде абсолютное субъективное право собственности на жилое помещение как сложную недвижимую вещь можно представить как совокупность закрепленных в законе правомочий, ограничений, обременений и обязываний, непосредственно связанных с использованием помещения по его назначению. Однако такая формулировка, при всей ее привлекательности, не дает полного и точного представления о предпосылках возникновения права собственности на жилое помещение, о его содержании и закреплении, публичном признании за определенным субъектом.
Региональное законодательство нередко содержит правовые ♦ ограничения, адресованные собственникам жилых помещений, не
1 СЗ РФ. 2005. № 1 (часть 1). Ст. 14.
которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, а также отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (п. 2 ст. 15 ЖК РФ).
В определении жилого помещения, содержащемся в ЖК РФ следует выделить, по меньшей мере, два наиболее существенных, на наш взгляд, признака этого самостоятельного объекта гражданских прав.
Во-первых: жилое помещение является изолированным объектом, что предполагает возможность его выделения из ряда подобных ему объектов гражданских прав, т.е. имеет конструктивную обособленность. Законодатель не дает определения изолированности помещения. На практике под изолированным помещением принято понимать ограниченное стенами пространство, имеющее отдельный от других помещений вход.
Во-вторых, жилое помещение должно отвечать требованиям, предъявляемым законодателем к недвижимому имуществу. Жилое помещение должно либо находиться внутри здания, либо иметь прочную неразрывную связь с землей. В связи с этим представляется ошибочным отнесение к жилым помещениям временных строений, вагончиков, сборноразборных конструкций, перемещение которых не может причинить ущерб их назначению. По мнению авторов комментария к ГК РФ Т.Е. Абовой и
А.Ю. Кабалкина, не могут быть самостоятельным объектом вещных прав часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежные комнаты), а также подсобные помещения (кухня, коридоры, кладовые и т.п.)1.
Кроме того, существует точка зрения коллектива авторов Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе, принятой на заседании Совета при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства
1 Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (постатейный) / Под ред. Т.Е. Абовой и А.Ю. Кабалкина. — М.: Юрайт, 2003. — С. 188.