Правовая сущность и способы управления многоквартирным домом

• Автор: Шахов, Сергей Юрьевич
• Шифр специальности: 12.00.03
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2007
• Место защиты: Москва
• Количество страниц: 177 с.

Глава 1. Правоотношения по управлению многоквартирным домом
§ 1. Понятие и правовая сущность управления
многоквартирным домом
§ 2. Структура правоотношений по управлению многоквартирным домом
Глава 2. Способы управления многоквартирными домами
§ 1. Управление многоквартирными домами товариществами
собственников жилья
§ 2. Управление многоквартирными домами жилищными
кооперативами
§ 3. Управление многоквартирным домом управляющей орг анизацией
§ 4. Непосредственное управление многоквартирным домом
Заключение
Библиографический список

Актуальность темы исследования.
В советские годы порядок управления многоквартирными домами был обусловлен господствовавшей командно-административной экономикой и отличался отсутствием разнообразия форм управления, наличием монополии у организаций, управлявших домами, государственным регулированием порядка предоставления жилищно-коммунальных услуг и тарифов на них.
Результатом такого подхода было неэффективное содержание и обслуживание жилищного фонда, его ускоренный износ. В постсоветские годы для государства стала острой проблема высоких издержек действовавшей системы обслуживания жилого фонда.
Начиная с первых лет рыночных реформ предпринимались попытки проведения качественных преобразований в сфере управления многоквартирными домами. В Законе РФ от 24 декабря 1992 г. № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики»1 появились такие понятия как «кондоминиум» и «товарищество собственников жилых помещений в многоквартирных домах». Для дальнейшего развития товариществ как формы управления многоквартирными домами был принят Указ Президента РФ от 23 декабря 1993 г. № 2275 «Об утверждении временного положения о кондоминиуме»2. Нормы данного указа впоследствии были частично изменены и закреплены на законодательном уровне в Федеральном законе от 15 июня 1996 г. № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья»3.
Первые попытки создать новую систему управления домами основывались на образцах западных правовых норм в этой сфере. Они не были приняты обществом на том уровне, на который рассчитывала государственная власть. Тем не менее, именно в период действия этих правовых актов были созданы первые товарищества собственников жилья и заключены договоры с негосударственными управляющими организациями.
1 Российская газета. 23 января 1993 г. № 15.
2 Российская газета. 11 января 1994 г. № 5.
3 Собрание законодательства РФ. 1996. № 25. Ст. 2963.

При кодификации жилищного законодательства в 2004 г. законодатель, учитывая недостаточно эффективное воздействие Федерального закона «О товариществах собственников жилья» на жилищно-коммунальное хозяйство страны изменил нормы об управлении многоквартирными домами, включив их в отдельный раздел Жилищного кодекса РФ1.
Однако реализация новых правил происходит очень медленно. В связи с неготовностью населения к проведению общих собраний и выбору способа управления многоквартирными домами, законодатель вынужден был перенести конечный срок проведения таких собраний. Хотя с момента принятия Жилищного кодекса РФ прошло более двух лет, до сих пор еще не истек срок проведения органами местного самоуправления конкурсов по выбору управляющих организаций для тех домов, в которых не выбран способ управления.
Несмотря на все реформы ситуация в сфере жилищно-коммунального хозяйства изменилась мало. Лишь в небольшой части домов созданы товарищества собственников жилья и немногие дома привлеки частные управляющие организации для содержания общего имущества в многоквартирных домах. Большая часть жилищного фонда находится в ведении государственных и муниципальных предприятий (ДЕЗ, ЖЭК и т.п.). Большинство собственников помещений имеет очень слабое представление о своих правах и обязанностях в области управления общим имуществом.
По данным социологического опроса, проведенного в городах Ростовской области, опрошенными собственниками и нанимателями жилых помещений, которые оценивали услуги в сфере ЖКХ, было дано всего 6 % положительных и 75 % отрицательных отзывов о состоянии их информированности о правах и обязанностях в области управления жилищным фондом. Разница между отрицательными и положительными
1 СЗ РФ. 2005. № 1. Ст. 14.

В гражданское право включается довольно много подотраслей, в качестве одной из которых выделяется жилищное право1. В то же время ряд авторов выделяют жилищное право в качестве комплексной отрасли права2. Ю.К. Толстой отмечает, что комплексные отрасли состоят из норм, взятых из основных отраслей права, регулируют разнородные отношения и занимают лишь условное место в систематике права3.
Нормы, регулирующие управление многоквартирными домами следует отнести к нормам гражданского права, независимо от того, рассматривается ли жилищное право в качестве подотрасли гражданского или комплексной отрасли права, поскольку даже при втором подходе правила управления многоквартирными домами будут отнесены к той части жилищного права, которая включает в себя гражданско-правовые нормы, что обусловлено как предметом, так и методом правового регулирования.
Так, правовое регулирование управления многоквартирными домами осуществляется на основе признания равенства и самостоятельности участников данных отношений, которые самостоятельно выбирают и реализуют способ управления, принимают решение о заключении договоров с управляющими и обслуживающими организациями, создании юридических лиц для осуществления своих интересов. Ограничение воли участников правоотношений осуществляется законодательством только в той мере, в какой это необходимо для обеспечения интересов всех собственников помещений в многоквартирном доме и реализации механизма управления многоквартирным домом. Предметом регулирования в данном случае выступают общественные отношения по поводу содержания и использования определенного комплекса имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности определенному кругу лиц (в основном - гражданам).
В связи с этим совокупность норм, регулирующих отношения по управлению многоквартирными домами, следует рассматривать в качестве
1 Общая теория права: Учебник для юридических вузов / Под. общ. ред. A.C. Пиголкина. М., 1995. С. 184.
2 Райхер В.К. Общественно-исторические типы страхования. М., 1947. С. 190.
3 Толстой Ю.К. Кодификация гражданского законодательства в СССР (1961 - 1965 гг.): Автореф. дис. д.ю.н. Л., 1970. С. 10, 11.