Особенности гражданского-правового регулирования аренды объектов недвижимости : на примере города Москвы

• Автор: Ланда, Владимир Михайлович
• Шифр специальности: 12.00.03
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2009
• Место защиты: Москва
• Количество страниц: 200 с.

Оглавление
Введение
Глава 1. Особенности регламентации современных отношений по аренде недвижимости
§ 1. Договор аренды части объекта недвижимости
§ 2. Правовое регулирование договоров аренды, заключенных на крайне
короткий срок
§ 3. Предварительный договор аренды
Глава 2. Особенности правового регулирования аренды некоторых объектов недвижимого имущества
§ 1. Правовое регулирование аренды нежилых помещений
§ 2. Правовой режим аренды объектов незавершенного строительства
§ 3. Машиноместо как объект аренды
Глава 3. Особенности аренды объектов недвижимости, находящихся в государственной и (или) муниципальной собственности § 1. Порядок заключения договоров аренды объектов недвижимости, находящихся в государственной и (или) муниципальной
собственности
§ 2. Реновация объектов недвижимости как форма арендной платы
§ 3. Перепланировка арендуемых помещений
Заключение
Библиографический список использованной литературы

Введение
Актуальность темы исследования. Распоряжением Правительства РФ от 17 ноября 2008 г. № 1662-р «О концепции долгосрочного социально-экономического развития Российской Федерации на период до 2020 года» утверждена Концепция долгосрочного социально-экономического развития Российской Федерации на период до 2020 года (далее Концепция).1 Раздел IV Концепции посвящен развитию экономических институтов и поддержанию макроэкономической стабильности. Согласно абз. 1 указанного раздела переход к инновационному социально ориентированному типу развития невозможен без формирования в России институциональной среды, способствующей росту предпринимательской и инновационной активности на основе свободы творчества, самореализации каждого человека. Такая институциональная среда характеризуется в том числе, эффективным функционированием развитых рынков земли и иной недвижимости.
Следует отметить, что среди концептуальных направлений развития столичного законодательства, оптимизации гражданского оборота недвижимого имущества также уделено особое внимание. Постановлением Правительства Москвы от 26 июня 2007 г. № 513-ПП «О стратегии развития города Москвы на период до 2025 года»2 одобрены Основные направления стратегии развития города Москвы на период до 2025 года. Третий раздел указанного документа посвящен формированию потенциала социально-экономического развития города. Согласно пункту 3.3 данного раздела одним из приоритетных направлений является повышение эффективности управления находящимися в собственности города земельными ресурсами, зданиями, сооружениями.
Как следует из указанного выше, столичные власти также непосредственно связывают социально-экономическое развитие города с
' СЗ РФ. 2008. № 47. Ст. 5489.
2 Вестник Мэра и Правительства Москвы. 2007. № 39.

повышением эффективности управления городским имуществом и, прежде всего объектами недвижимости, находящимися в собственности Москвы.
Правительством Москвы определены основные задачи по управлению городской недвижимостью.1 В числе прочего столичными властями в качестве приоритетных направлений деятельности обозначено решение таких вопросов, как механизм установления размера арендной платы за пользование объектами нежилого фонда города; порядок предоставления льгот за пользование городской недвижимостью; закрепление и развитие практики проведения конкурсов и аукционов по сдаче в аренду объектов публичной недвижимости.
Итак, основные задачи по управлению столичной недвижимостью непосредственно связаны с арендой городской собственности. Надо признать, что институту аренды недвижимого имущества особое значение придается и в Концепции, согласно которой предстоит осуществить ряд мер институционального характера для содействия развитию малого и среднего предпринимательства, которые в том числе включают упрощение для малых предприятий доступа к аренде недвижимости (подраздел 1 раздела IV Концепции).
Таким образом, аренда недвижимости вновь, как и в конце 80-х годов прошлого века, становится одним из основных инструментов,
обеспечивающих социально-экономическое развитие нашего государства.
Тем не менее, следует отметить, что в науке, законодательстве, судебной и правоприменительной практике еще не решены многие проблемы правового регулирования аренды объектов недвижимого имущества.
Нежилые помещения и объекты незавершенного строительства являлись предметом ряда исследований, однако единого мнения относительно их правовой природы и ее влияния на отношения по их аренде
1 См.: постановление Правительства Москвы от 23 мая 2006 г. № 327-ПП «Об итогах концепции управления собственностью Москвы и взаимодействия с иными собственниками на территории города до 2005 года и основных задачах но управлению имуществом города Москвы до 2008 г.» // Вестник Мэра и Правительства Москвы. 2006. № 34.

Согласно п. 84 Порядка ведения ГКН1 в Реестр вносятся следующие сведения о частях помещения: во-первых, учетный номер части помещения и дата его внесения в ГКН; во-вторых, площадь части помещения в квадратных метрах с округлением до 0,1 квадратного метра; в-третьих, описание местоположения части помещения в объеме сведений, приведенных в пункте 83 Порядка (номер этажа (этажей), на котором (которых) расположено помещение (при наличии этажности у здания или сооружения); описание местоположения помещения в пределах этажа (этажей) или в пределах здания или сооружения, или в пределах соответствующей части здания или сооружения); в-четвертых, сведения о прекращении существования части помещения (дата снятия с кадастрового учета).
При обозначении на кадастровом паспорте помещения комнат, подлежащих передаче в аренду, идентификация соответствующих комнат в качестве объектов недвижимого имущества должна осуществляться регистрирующими органами, исходя из данных об объекте аренды, содержащихся в ГКН. В этой связи, для осуществления государственной регистрации договора аренды части нежилого помещения необходима постановка объекта недвижимости (в данном случае нежилого помещения) на кадастровый учет в установленном порядке.
Если приведенный нами выше механизм регламентации описания в качестве объектов аренды нежилых комнат в целом можно определить, исходя из действующего законодательства, то правовое регулирование описания подлежащей передаче в аренду части нежилой комнаты в настоящее время практически отсутствует из-за существенных пробелов в нормативной базе в данной сфере.
Решение указанной проблемы, по нашему мнению, можно осуществить следующим образом.
1 Утвержден приказом Министерства юстиции РФ от 20 февраля 2008 г. № 35 «Об утверждении порядка ведения государственного кадастра недвижимости» // Российская газета. 2008. № 39.