Разработка моделей управления объектами недвижимости

• Автор: Харитонова, Тамара Борисовна
• Шифр специальности: 05.13.10
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2006
• Место защиты: Воронеж
• Количество страниц: 141 с. : ил.

СОДЕРЖАНИЕ
Введение.

I МЕТОДОЛОГИЯ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

1.1. Понятие недвижимости и планирование стратегии ее развития

1.2. Методика анализа наиболее эффективного развития объекта недвижимости

1.3. Основные подходы к оценке имущества

1.4. Существующие методы управления риском

1.5. Выводы и постановка задач исследования.

II ЗАДАЧИ ОПТИМАЛЬНОГО УПРАВЛЕНИЯ ОБЪЕКТАМИ НЕДВИЖИМОСТИ

2.1. Постановка задач оптимального управления объектами недвижимости

2.2. Методы решения задач дискретной оптимизации

2.3. Дихотомическое программирование
2.4. Методы решения задачи максимизации рыночной стоимости объектов недвижимости
III МОДЕЛИ ОПТИМАЛЬНОГО УПРАВЛЕНИЯ ОБЪЕКТАМИ НЕДВИЖИМИСТИ С УЧЕТОМ РИСКА.
3.1. Постановка максимизации рыночной стоимости с учетом самофинансирования .
3.2. Учет рисков в задачах управления недвижимостью.
3.3. Непрерывный случай
3.4. Непрерывный случай с учетом самофинансирования
3.5. Самофинансирование с учетом риска.
Заключение.
Литература


Эффективное использование определяется как разумное и возможное использование, которое в наибольшей степени обеспечивает достижение целей собственника. Это определение учитывает цели собственника, нормативно-правовые и технические ограничения на функциональное использование объекта недвижимости, экономические и социальные результаты от различных вариантов использования объектов недвижимости применительно к коммерческой недвижимости принцип наиболее эффективного использования подразумевает такое использование, которое из всех юридически допустимых, физически осуществимых, финансово приемлемых и максимально продуктивных вариантов использования имеет своим результатом повышение рыночной стоимости объектов, минимизацию расходов и максимальное увеличение доходов собственника объектов при приемлемой долгосрочной норме отдачи и величине риска. Опираясь на принцип наиболее эффективного использования объектов недвижимости, рассмотрим постановки задач оптимального управления объектами недвижимости. Пусть имеются п объектов недвижимости, принадлежащих одному собственнику или группе собственников в определенных долях. Каждый объект имеет несколько вариантов развития, например: строительство офисного центра с охраняемой платной автостоянкой; строительство офисного центра со встроенными помещениями под торговлю и автостоянкой; строительство офисного центра со встроенными помещениями под кафе и автостоянкой; строительство жилого дома со встроенными коммерческими помещениями. Будем предполагать, что все варианты развития реализуются в течение рассматриваемого периода. Каждый вариант будем оценивать его рыночной стоимостью и затратами на реализацию соответствующего варианта. Выделим два варианта развития, которые можно реализовать без особых затрат. Первый вариант заключается в продаже данного объекта по рыночной стоимости в существующем виде. Второй вариант это ничего не делать с объектом недвижимости, то есть сохранить его в существующем виде до следующего периода принятия решений. Это не означает, что данный объект требует только затрат на его поддержание и эксплуатацию и не приносит дохода. Особенностью этих двух вариантов является, как правило, нулевые затраты в рассматриваемом периоде, хотя для второго варианта возможны и ненулевые затраты, если доход от объекта не покрывает затрат на эксплуатацию. Итак, примем, что для каждого объекта имеются т вариантов его развития. Необходимо определить варианты развития для всех объектов недвижимости, такие, что суммарная рыночная стоимость максимальна при ограниченных средствах на реализацию вариантов развития. В главе дана математическая формулировка задачи. Задача 1 заключается в максимилизации дохода при ограничениях бюджетного типа и условии, что для одного объекта может быть применен только один из вариантов развития. Другим источником увеличения средств на развитие являются кредитные средства. Будем предполагать, что кредит берется на рассматриваемый период, а величина кредитной ставки развития Д. Обозначим величину кредита через у. Задача 2. Определить величину кредита и варианты развития всех объектов, максимизирующие суммарную рыночную стоимость объектов недвижимости при ограничениях на имеющиеся финансовые ресурсы с учетом кредитных средств. Учтена возможность использования для развития всех или доли средств, полученных от объектов, для которых выбирается первый или второй вариант (то есть продажа по рыночной стоимости, или получение дохода при сохранении объекта в существующем виде). Задача 3 (максимизация рыночной стоимости с учетом самофинансирования). Определить варианты развития для всех объектов, максимизирующие рыночную стоимость объектов с учетом самофинансирования, то есть частичного (или полностью) использования на развитие средств, полученных от продажи или эксплуатации объектов, для которых выбран первый вариант развития. Задача 4. Определить варианты развития объектов недвижимости, обеспечивающие максимум суммарной рыночной стоимости при ограничении на число вариантов с высоким уровнем риска.