Статистическое исследование вторичного рынка жилья

• Автор: Стебунова, Ольга Ивановна
• Шифр специальности: 08.00.12
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2006
• Место защиты: Оренбург
• Количество страниц: 237 с. : ил.

Содержание
Введение

1 Теоретические основы статистического исследования рынка жилья

1.1 Рынок жилья как экономическая категория и объект статистического исследования

1.2 Статистические показатели состояния и развития рынка жилья

1.3 Методические аспекты статистического исследования рынка жилья

2 Статистикоэкономический анализ рынка жилья

2.1 Анализ состояния и развития рынка жилья г. Оренбурга

2.2 Анализ динамики и прогнозирование цены одного квадратного метра общей площади квартир на вторичном рынке жилья

2.3 Анализ факторов, влияющих на цену жилья на вторичном рынке

3 Многомерный статистический анализ и оценка стоимости жилья на вторичном рынке

3.1 Методические подходы к оценке стоимости жилья
3.2 Территориальное зонирование города по комплексу показателей, характеризующих жилую недвижимость на примере г. Оренбурга
3.3 Методика построения регрессионной модели оценки стоимости квартир на вторичном рынке жилья
Заключение
Список литературы


Норма капитализации подвержена влиянию таких факторов, как ставка процента по долгосрочным займам, ожидаемый рост квартирной платы, риски неполучения дохода, налоги на недвижимость. Сложившиеся равновесные цены на объекты недвижимости, в свою очередь, вызывают определенные объемы нового строительства сектор III. Объемы строительства будут увеличиваться до тех пор, пока цена объектов недвижимости не сравняется с уровнем затрат на строительство, что, в свою очередь, со временем создаст некоторый прирост жилищного фонда сектор IV. Чем выше уровень цен на недвижимость, тем выше объемы строительства. Рисунок 1. Взаимосвязь основных переменных величин на рынке жилья. Таким образом, будет определен годовой объем строительства, который нужен для поддержания необходимого жилищного фонда при его естественном выбытии. Если исходный и конечный объемы жилищного фонда равны, то рынки жилищного фонда и жилищных услуг находятся в равновесии. Если же эти величины различаются, то такие переменные, как цена, стоимость жилищных услуг, объемы строительства, жилищный фонд, не находятся в полном равновесии. Д Ся Необходимыми компонентами рынка жилья являются предложение и спрос. Отсутствие одного из двух компонентов или серьезный дисбаланс между ними свидетельствует о кризисном состоянии всей экономики. Рассмотрим особенности формирования спроса и предложения на рынке жилья. Спрос это представленная на рынке потребность в объектах жилой недвижимости, ограниченная действующими ценами и платежеспособностью потребителей. Он может проявляться не только в желании людей купить квартиру, но и обменять, построить, снять, получить жилище по наследству и т. Величину спроса на рынке жилья определяют такие факторы, как уровень цен, качество жилья, условия и уровень жизни населения. Рассмотрим эти факторы более подробно. Цены. Количественный спрос на жилье в большинстве случаев подчиняется тем же закономерностям, что спрос на прочие товары и услуги. Поэтому снижение цен на него при неизменности влияния прочих факторов должно привести к повышению спроса. На рынке аренды жилья при изменении арендной платы также следует ожидать изменения в обратном направлении спроса на жилищные услуги. В целом спрос на жилье считается относительно неэластичным в отношении цен, поскольку жилье необходимо для существования человека. При повышении цен потребители предпочитают больше платить за него, а не сокращать в равной пропорции число приобретаемых единиц жилья или количество потребляемых жилищных услуг. Доход, богатство н платежеспособность потребителей. Одной из мер, ограничивающих спрос, является доход семьи, т. Логично, что между уровнем доходов семьи и спросом на жилье существует прямая зависимость, которую трудно выразить количественно, поскольку влияние дохода на жилищный спрос реализуется по сложным каналам. Однако доход не может служить полноценной детерминантой спроса жилья. Сильнее всего на потребность семьи в товарах и услугах, связанных с жильем, влияет ее богатство суммарные накопленные экономические ресурсы на определенный момент времени. Совокупное богатство выступает показателем покупательной способности семьи за все время ее существования текущий же доход показывает лишь то, в какой степени это богатство способно производить доход в данный момент времени. Эмпирические данные об эластичности спроса на жилье по отношению к богатству заставляют предположить, что прирост богатства семьи вызывает примерно равный прирост спроса жилья 8. Несмотря на то, что роль текущего дохода семьи вторична по сравнению с ее богатством, текущий доход может стать важным ограничением потенциального спроса, порождаемого богатством семьи. Главной причиной этого является ряд условий, используемых на кредитных рынках. Дело в том, что кредиторы при выдаче займа, не имея возможности кредитовать ипотечных заемщиков под будущие доходы, вынуждены искать другие пути оценки их кредитоспособности. В этих условиях текущий доход и текущие финансовые накопления приобретают большое значение, потому что они представляют собой легкоизмеримые показатели способности заемщика возвратить долг.