Экономическая оценка земель городских поселений в рыночных условиях : Теория, методика, практика

• Автор: Севостьянов, Анатолий Васильевич
• Шифр специальности: 08.00.05
• Научная степень: Докторская
• Год защиты: 2003
• Место защиты: Москва
• Количество страниц: 312 с. : ил.

ОГЛАВЛЕНИЕ
Введение
Теоретические основы экономической оценки земель городских поселений
Место и роль рынка в товарной организации общественного хозяйства
Теории стоимости и экономическая оценка земель городских поселений
Цена земель городского поселения и специфика е формирования
Анализ факторов, формирующих ценность земель поселения
Функции поселения и их роль в формировании цены земли
Функциональнопланировочная и архитектурнопространственная организация города и его структурных частей
Нормативноправовое регулирование планировочной организации городского поселения Методы массовой и индивидуальной оценки земель городских поселений
Анализ зарубежного опыта массовой оценки земель городских поселений
Особенности массовой оценки земель городских поселений в отечественной практике Исследование рынка недвижимости в массовой оценке земель поселения
Индивидуальная оценка земельных участков различного вида функционального использования
Совершенствование методики ценового зонирования земель городских поселений для целей налогообложения
Общие положения и содержание методики ценового зонирования земель городского поселения Основные факторы и показатели, определяющие относительную ценность земель поселения Расчт количественных значений коэффициентов относительной ценности территории Эффективность методики ценового зонирования городских поселений
Анализ и сопоставление основных положений методик ценового зонирования и кадастровой оценки земель поселений
Эффективность использования методики для ценового
зонирования малого городского поселения
Определение экономической эффективности ценового
зонирования городских поселений
Выводы и предложения
Список использованной литературы


Кроме того, в краткосрочной перспективе предложение на рынке недвижимости неэластично, то есть это рынок ограниченный. Если в течение длительного времени рынок находится в состоянии равновесия и есть много хорошо информированных покупателей и продавцов, не испытывающих ажиотажного желания купить или продать, иными словами, когда мы рассматриваем идеальный рынок, тогда термины рыночная стоимость, рыночная цена и меновая стоимость являются синонимами. Когда эти условия не соблюдаются, случай несовершенного рынка, цена и стоимость будут различны. Итак, на рынке недвижимости, вопервых, каждый объект, например, земельный участок, уникален уже за счет своего местоположения, вовторых, действует относительно небольшое число покупателей и продавцов, которые, втретьих, не располагают информацией во всей ее полноте. Кроме того, для рынков недвижимости характерна высокая степень локализации и сегментации объектов по типам. Предложение земли на рынке относительно устойчиво, в то время как спрос на нее достаточно изменчив. То есть рынок недвижимости есть рынок несовершенный. По этим причинам фактическая цена продажи, которая является реальным фактом, и оценка, которая является ценой гипотетической, не могут быть одинаковы. Хотя рынки недвижимости не являются рынками совершенной конкуренции, силы конкуренции оказывают большое влияние на определение цены недвижимого имущества. Участки земли, которые, возможно, и не полностью идентичны, часто представляют собой достаточно близкую замену друг для друга. Покупатель жилой недвижимости жилого дома, квартиры вполне может предпочесть конкретное местоположение, либо тот или иной тип дома, но он согласится на другое место или на другой тип дома, если цена объекта будет соответствующей. Выяснение степени конкуренции на рынке при оценке недвижимости позволяет судить о том, насколько цены продаж надежны в качестве показателей стоимости. Для этой, а также других целей выполняется анализ рынка недвижимости, который включает в себя анализ состояния рынка, ценовой ситуации, доступности и ликвидности объектов, эффективности инвестиций. Вопросы, связанные с анализом рынка недвижимости, мы рассмотрим ниже. Рис. Схема участия земли в системе общественного хозяйства, основанного на общественном разделении труда Далее необходимо рассмотреть понятия стоимость и стоимость земель поселения, то есть те категории, что определяются в процессе оценки. Понятие стоимости и е природа рассматриваются практически в каждом специализированном издании по экономике. Для нашего анализа, выполненного ниже, используем некоторые из них , , , 9, 4, 5,7. А. Смит разграничил понятия потребительной и меновой стоимости 4. Сосредоточив внимание на объяснении меновой стоимости, Смит разработал трудовую теорию стоимости, согласно которой меновая стоимость измеряется количеством труда, необходимого для изготовления товара. Но некоторые предметы имеют меновую стоимость, которая отличается от количества труда, необходимого для их производства. Например, предприниматель может нанять рабочих для производства товаров и продать эти товары по цене, превышающей заработную плату, выданную рабочим. Смит пришел к выводу, что истинная стоимость товара включает в себя зарплату, выплаченную за труд доход на вложенный капитал, потраченный на закупку сырья прибыль, за риск начала производства и за управление производством и плату за аренду земли четыре фактора производства земля, труд, капитал и управление. Д. Рикардо, развивая трудовую теорию стоимости, полагал, что товар, который имеет меновую стоимость, должен, прежде всего, обладать полезностью, определяемой как способность этого товара вызывать желание пробрести его, в результате чего удовлетворяется потребность в этом товаре. Отметив, что редкость не воспроизводимых товаров например, редкие картины увеличивает их меновую стоимость, он опустил такие случаи из рассмотрения как исключительные, а значит и незначительные. По Смиту количество труда, необходимое для производства товара, эквивалентно его меновой стоимости.