Экономическое управление нежилой недвижимостью в городах техноэкополиса "КАС"

• Автор: Захаров, Владимир Александрович
• Шифр специальности: 08.00.05
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2003
• Место защиты: Хабаровск
• Количество страниц: 183 с.

ВВЕДЕНИЕ.,.

ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ УПРАВЛЕНИЯ ОБЪЕКТАМИ НЕЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

1.1. Экономическая сущность нежилой недвижимости

1.2. Теоретические основы управления нежилой недвижимостью.

1.3. Методические основы оценки эффективности управления нежилои недвижимостью

ГЛАВА 2. ОЦЕНКА СОСТОЯНИЯ УПРАВЛЕНИЯ НЕЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ В ГОРОДАХ ТЭП КАС

2.1. Социальноэкономическое положение и имущественный

комплекс городов техноэкополиса.

2.2. Управление комплексом нежилой недвижимости в городах

техноэкополиса.

2.3. Оценка эффективности управления нежилой

недвижимостью в городах агломерации.
ГЛАВА 3. ПОВЫШЕНИЕ ЭФФЕКТИВНОСТИ УПРАВЛЕНИЯ
НЕЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ В ГОРОДАХ ТЭП КАС
3.1. Экспертный отбор факторов, влияющих на стоимость
объектов нежилой недвижимости
3.2. Экономикоматематическое моделирование стоимости объектов нежилой недвижимости
3.3. Предложения по повышению эффективности
управления нежилой недвижимостью
ЗАКЛЮЧЕНИЕ.
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
ПРИЛОЖЕНИЯ.
ВВЕДЕНИЕ
Экономические реформы, проводимые в Российской Федерации, предполагают постепенное формирование механизмов и инструментов рыночной экономики, необходимых для стабильного развития государства. Многолетний опыт стран с развитой рыночной экономикой показывает, что основой любой экономической системы являются собственность и связанные с ней отношения правовые, экономические и пр. Особое место в общей системе собственности занимают объекты недвижимости, являющиеся наиболее существенной частью активов любой страны. Именно поэтому в экономически развитых странах, таких как США, Великобритания, Германия, Франция, большое внимание уделяется проблеме государственного регулирования отношений на рынке недвижимости основе равновесия национальной экономики.
Социальноэкономические реформы, проводимые в нашей стране, вызвали трансформацию прав собственности, в том числе и на недвижимое имущество, что, в свою очередь, привело к формированию многоукладного комплекса, состоящего из государственной федеральной, краевой, муниципальной, частной и других видов собственности. Данные преобразования привели к изменению механизма управления собственностью, включая объекты нежилой недвижимости.
Решение государством текущих задач по возрождению промышленности, сельского хозяйства, социальной сферы невозможно без первоочередного разрешения вопросов, связанных с управлением недвижимостью важнейшим экономическим ресурсом. В связи с этим современная экономическая реальность выдвинула актуальную проблему поиска новых форм управления недвижимым фондом нашей страны. Данная проблема, прежде всего, требует поиска научных и практических решений в сфере нежилой недвижимости, которая, по оценкам многих специалистов, к сожалению, имеет сейчас довольно низкую отдачу, в основном изза отсутствия эффективной системы управления данным видом собственности.
Вопросам экономического управления недвижимой собственностью посвящено значительное количество публикаций. Управленческие вопросы, связанные с теорий и практикой функционирования рынка недвижимости рассматриваются в работах как отечественных авторов С. В. Грибовский , П. Г. Грабовый 0, В. М. Рутгайзер , Е. И. Тарасевич 8, 9, Г. М. Стерник 2, 3, В. В. Смирнов 7, А.В.Черняк 7 так и зарубежных Д. Фридман, 0, Г. Харисон 1.
Большая часть работ, опубликованных по данной теме, носит теоретический характер и в основном не затрагивает практических аспектов решения данной проблемы. Имеющие же практическую значимость работы апробированы для центральных городов России, таких как Москва, СанктПетербург, и не учитывают региональных особенностей, связанных с управлением недвижимой собственностью. Тем более не рассматриваются особенности управления комплексом недвижимости таких регионов как Дальний Восток, в том числе, промышленной агломерации городов КомсомольскнаАмуре, Амурск, Солнечный техноэкополиса КАС.
Дальний Восток сегодня находится в тяжелых социальноэкономических условиях существования. Для выхода из сложившейся ситуации требуется постоянный поиск и привлечение дополнительных региональных преимуществ и резервов. В качестве одного из таких потенциальных резервов рассматриваются меры по повышению эффективности использования комплекса доходной нежилой недвижимости данного региона 9. С. , . С. .
Детальный анализ ситуации показывает, что комплекс нежилой недвижимости городов агломерации используется недостаточно эффективно, в том числе и вследствие недостаточного методического обеспечения процесса управления данным видом собственности . С. 2. Кроме того, недостаточно изучена специфика рынков нежилой недвижимости городов Комсомольской агломерации, включая оценку факторов риска, особенности формирования спроса и предложения, влияние внешних социальноэкономических факторов.
Актуальность


В связи с тем что такое назначение является схожим с функциональным назначением складов, то данные объекты, как правило, выделяются в единый сектор совместно с рынком складских помещений 9. С. 8. В общем виде рынок недвижимости, в том числе и нежилых помещений, представляет собой совокупность региональных, локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга по уровню цен, уровню риска, эффективности инвестиций в недвижимость и т. Субъектами рынка недвижимости являются, вопервых, покупатели, или инвесторыпокупатели. Вовторых, продавцы недвижимости собственники объектов недвижимости, органы, уполномоченные местной властью, конкурсные управляющие и т. Продавцами и покупателями могут быть предприятия всех форм собственности, домохозяйства, ипотечные банки. Среди продавцов недвижимости особое место занимают строительные организации, строящие объекты и имеющие возможность самостоятельно продавать недвижимость либо привлекать посредниковпродавцов, оплачивая их услуги. Участниками рынка недвижимости являются профессиональные посредники, обеспечивающие реализацию объектов недвижимости агенты по недвижимости, брокеры, риэлтеры, оценщики, юридические фирмы, биржи недвижимости, страховые компании, ипотечные кредиторы, дилеры, девелоперы, менеджеры по управлению недвижимостью. Наличие на рынке посредников обусловливается информационной и посреднической функцией рынка недвижимости. Информационная функция заключается в сборе, анализе и распространении информации, позволяющей продавцам и покупателям принимать решения, максимально удовлетворяющие их интересы. С. 3. Рассматривая недвижимость как товар, исследователи выделяют множество специфических особенностей. Вопервых, это уникальность любого объекта недвижимости. В своей совместной с П. Г. Грабовым работе Ю. Н. Кулаков справедливо отмечает, что причиной уникальности объектов недвижимости является их местоположение. Поэтому даже если конструктивнотехнологические и архитектурнопланировочные характеристики зданий будут одинаковыми, их потребительные стоимости никогда не будут равны 0. С. . Вовторых, объекты недвижимости отличаются высокой капиталоемкостью, обусловленной необходимостью привлечения большого количества ресурсов финансовых, материальных, используемых для их создания. Втретьих, среди основных особенностей недвижимости как товара выделяются неодинаковая товарность и низкая ликвидность. Неодинаковая товарность заключается в том, что аналогичные объекты недвижимости, например, в зависимости от местоположения, права собственности могут находиться, как в свободном коммерческом обороте, так и иметь ограничения и даже законодательный запрет. Объекты недвижимости, рассматриваемые в качестве основных фондов предприятий, имеют самую низкую ликвидность по сравнению с прочими видами активов. В качестве основной особенности недвижимоститовара выделяется его инвестиционный характер. Именно в этой связи выделяются коммерческая и инвестиционная функции рынка недвижимости . С. 2. Высокой инвестиционной привлекательностью обладает рынок нежилых помещений. Он в наибольшей степени способствует переводу сбережений и накоплений населения из пассивной формы запасов в реальный производственный капитал, приносящий доход владельцу недвижимого имущества , 9, 0. Инвестиционный характер позволяет рассматривать недвижимость как источник дохода. Нежилые здания или помещения, приобретаемые создаваемые с целью получения собственником доходов, относятся к категории доходной коммерческой недвижимости. Классификация объектов недвижимости, рассматриваемых с точки зрения доходности, приведена на рис. Рис. В последние годы большое внимание российских инвесторов привлекает именно рынок доходной недвижимости, так как он обладает высокой инвестиционной привлекательностью в периоды спада производства и роста цен обеспечивает получение более устойчивого потока доходов, относительно более высокую ставку доходности на собственный капитал и защиту от инфляции. Очевидна связь между величиной доходов и стоимостью объекта недвижимости.