Управление объектами коммерческой недвижимости на основе модели рационального управления активами

• Автор: Кусков, Илья Владимирович
• Шифр специальности: 08.00.05
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2009
• Место защиты: Санкт-Петербург
• Количество страниц: 168 с. : ил.

Содержание работы

ВВЕДЕНИЕ.

Глава 1. Проблемы и пути развитая управления коммерческой недвижимостью.

1.1. Проблема эффективности существующих систем оценки результатов управления в современных условиях.

1.2. Пути развития профессиональною управления коммерческой недвижимостью.

1.3. Нормативноправовая основа управления недвижимым имуществом

Глава 2. Исследование принципов и методов управления коммерческой недвиосимостью.

2.1. Анализ существующих подходов к управлению применительно к объекту коммерческой недвижимости.
2.2. Развитие принципов управления объектами недвижимости с целью рационализации отношения к объекту управления.
2.3. Анализ существующих моделей оценки эффективносги управления применительно к управлению объектами коммерческой недвижимости
Глава 3. Развитие методов управления объектом недвижимости с использованием элементов модели рационального управления активами.
3.1. Развитие алгоритма процесса управления объектом недвижимости в рамках модели рационального управления активами.
3.2. Обоснование факторов стоимости при управлении объектом недвижимости на основании модели рационального управления активами.
3.3. Оценка эффективносги управления объектами коммерческой недвижимости на основе модели Ольсона
Заключение.
Список литературы


Характерной чертой управления в данный период являлась целевая ориентация на генерирование прибыли в краткосрочной перспективе, что соответствовало ожиданиям участников рынка. Проблемам функционирования объекта недвижимости как сложного материальнотехнического комплекса не уделялось достаточно внимания. Суть проблемы заключается в конфликте интересов участников процесса управления. С одной стороны, увеличение стоимости недвижимости это то, в чем заинтересован учредитель управления в первую очередь. Арендатор, со своей стороны, заинтересован в удовлетворении потребностей в недвижимости для реализации бизнеспроцессов. Основными факторами, влияющими на выбор арендаторов, являются минимизация расходов, связанных с использованием, недвижимости и максимальная реализация е потребительских свойств. Кроме того, у инвестора всегда существуют и другие интересы, например поиск возможностей получения альтернативного дохода со сходными уровнями доходности и риска. На рисунке 1. Сохранение недвижимости как стратегической части национального богатства Рис. Схема интересов участников процесса управления Классические показатели бухгалтерские оценки эффективности управления оказались не в состоянии разрешить обострившуюся проблему. Однако данный показатель не отражает процесс создания стоимости объекта управления. Вовторых, расчет показателя не использует показатели баланса, а также не учитывает информацию об ожиданиях потенциальных инвесторов. Прибыль от продаж основываясь на предпосылке о том, что управляющий должен эффективно управлять не только текущими продажами, но и активами, данный показатель не является информативным. Дисконтированный денежный поток применение данного показателя в условиях кризиса не эффективно в связи с тем, что показатель статичен. Первый недостаток статичности связан с тем, что дисконтированный денежный поток позволяет получить оценку на определенный момент времени, но не позволяет проводить текущий мониторинг происходящих изменений. Второй недостаток, связанный со статичностью метода невозможность отразить управленческие опционы, т. Таким образом, на сегодняшний день используемые показатели эффективности морально устарели, в такой ситуации решение проблемы взаимодействия возможно за счет выявления таких показателей эффективности управления недвижимостью, которые бы надлежащим образом учитывали интересы участников процесса управления. Некоторые отечественные управляющие компании проходят систему стандартов 0 . Следует отметить, что для иностранных инвесторов оценка компании на соответствие международным стандартам 0 часто является основным критерием выбора ее в качестве управляющей. Другие направили усилия на поиск инструментария, который позволил бы наполнить процесс принятия решения адекватной и достаточной информацией. В западной практике управления недвижимостью широкое распространение получила система сбалансированных показателей КПЭ. КПЭ позволяет своевременно реагировать на изменение условий на рынке, и иностранные УК, конкурирующие с российскими представителями, успешно их применяют. Появление КПЭ в России является естественным отражением новых требований рынка и ответных процессов, происходящих внутри управляющей компании. Создателями системы сбалансированных показателей эффективности считаются Р. Каплан и Д. Нортон 0. Под КПЭ понимается система финансовых и нефинансовых показателей, влияющих на количественное или качественное изменение результатов по отношению к стратегической цели или ожидаемому результату. Система сбалансированных показателей включает КПЭ, необходимые для каждого объекта контроля, и методику их оценки. Данные системы или методики составляют основу при принятии решений, базируются на оценке эффективности деятельности управления и направлены на достижение поставленной стратегической цели. Международная Организация по Стандартизации международная федерация национальных организаций, ведающих стандартами. ЯО способствует разработке и применению международных стандартов во всех областях деловой жизни. Работ БО основана на принципах, включающих сохранение существующих национальных систем в максимальной возможной степени.