Организационно-экономическое регулирование рынка жилья в переходный период в России

• Автор: Константиновский, Александр Владимирович
• Шифр специальности: 08.00.05
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2000
• Место защиты: Москва
• Количество страниц: 221 с. : ил.

СОДЕРЖАНИЕ

Введение

ГЛАВА 1. Теоретические основы развития

жилищного хозяйства в условиях рынка

1.1 .Особенности рыночных отношений в жилищной сфере

1.2. Роль государства в регулировании рынка

жилья на национальном и региональном уровне

1.3. Организация риэлторской деятельности на рынке

жилья развитых стран

ГЛАВА 2. Состояние регионального рынка жилья в России
2.1. Анализ формирования рынка жилья в переходный период
2.2. Характеристика современного состояния
рынка жилой недвижимости
2.3. Развитие инфраструктуры рынка жилья в г. Москве 97 ГЛАВА 3. Основные направления развития
регионального рынка жилья в переходный период
3.1. Предложения по государственному регулированию
рынка недвижимости
3.2. Меры по усилению контроля за деятельностью
риэлторских фирм
3.3. Рекомендации по экономическому регулированию
рынка недвижимости
Заключение
Примечания
Приложение
Библиография
Введение.
Актуальность темы исследования. В переходный период в российской экономике рыночные отношения распространились на важнейшие сферы жизнедеятельности общества. Рыночные принципы затронули сферу распределения важнейших благ, без которых невозможно само его существование. К одному из таких благ относится жилье. В стране сформировался рынок недвижимости, посредством которого многие граждане решают свою потребность в приобретении нового или обмене старого жилья.
Долгое время государство не принимало существенных мер по регулированию рынка недвижимости, что приводило подчас к негативным последствиям в виде активизации деятельности криминальных элементов в этом секторе экономики. Например, несмотря на большие объемы операций с недвижимостью в Московском регионе {1}, лицензирование риэлторской деятельности было введено фактически только на пятом году функционирования данного рынка {2}. Однако, это нововведение оказалось несовершенным, поскольку объем расторгаемых в судебном порядке сделок остался неизменным в течение ряда лет и составил примерно около 2 % от общего объема заключаемых сделок {3}.
Государство вынуждено было и в дальнейшем принимать меры по регулированию рынка в целях по возможности максимально исключить ущерб граждан при операциях с жильем, создать цивилизованные условия работы на нем для профессионалов-риэлторов с помощью соответствующей современным условиям законодательно-нормативной базы. Тем не менее, такая база так и не была создана, а последние нововведения

продемонстрировали несовершенство государственной системы регулирования рынка недвижимости {4}.
Все это говорит о том, рынок недвижимости нуждается не просто в периодическом внимании к себе со стороны государственных органов, но в концептуальной научнообоснованной системе мер по организационному, правовому и экономическому регулированию. Тем более это актуально в условиях, когда почти не существует работ по целенаправленному научному изучению этой сферы экономической деятельности.
Степень разработанности проблемы. Большинство существующих исследований занимаются либо изучением жилищно-коммунального хозяйства {5}, либо отдельных аспектов рынка недвижимости {6}, но в целом проблема анализа ситуации на рынке недвижимости с теоретических позиций еще не предпринималась. Как наиболее близкие к нашей проблематике в практическом плане, можно выделить исследования Фонда «Институт экономики города» {7}, а в теоретическом - переводной учебник под редакцией Г. Поляковского «Жилищная экономика» {8}.
Негативным моментом для российского рынка недвижимости как на национальном, так и на региональном уровне является то, что его проблемы обсуждаются либо узкой группой профессионалов-юристов, рекомендации которых носят в основном правовой характер и зачастую не учитывают практической компоненты функционирования рыночной системы и ее экономической сущности {9}, либо трактуются журналистами в многочисленных публикациях по недвижимости, многие из которых носят предвзятый или поверхностный характер {10}.

с жильем («динамическая» подсистема регулирования рынка -изменение государственного воздействия в сфере операций на нем).
В настоящее время проблема инвентаризации объектов недвижимости стоит очень остро. По экспертной оценке Министерства по налогам и сборам, в России за. 10 лет построено 5-7 млн. частных домов, которые нигде не учтены. Все эти объекты в результате этого не подлежат никакому налогообложению, т.е. их владельцы ничего не платят государству. При средней площади дома 100 кв.м. - это 500 млн. кв.м. Если учесть при том, что Россия за год вводит 32 млн. кв.м, жилья, то можно заключить, что у нас остается неучтенным 13-летний объем строительства {39}. Поэтому полная инвентаризация и последующее налогообложение владельцев частных домов и жилой недвижимости представляет серьезный экономический резерв для пополнения бюджета.
Конкретная оценка величины этого резерва выглядит так: в настоящее время налоги на недвижимое имущество обеспечивают всего 5-7 % бюджетных поступлений, в то время как
инвентаризация и последующее налогообложение недостроенных и уже построенных неучтенных частных домов, дополненная учетом нежилых объектов недвижимости {40}, может дать, по оценке Госстроя РФ, дополнительно налоговых поступлений до 10-15 % от величины бюджета страны {41}.
Таким образом, ясно, что если проблемы, связанные со «статическим» аспектом (т.е. с учетом и налогообложением объектов недвижимости) регулирования единого рынка недвижимости (включая нежилой фонд) в данное время находятся в поле зрения исполнительной власти, то проблемы «динамического» регулирования рынка недвижимости (налогообложение операций с объектами недвижимости) практически не рассматриваются в