Совершенствование инвестиционной деятельности управляющих компаний в жилищно-коммунальном хозяйстве

• Автор: Логинова, Галина Геннадиевна
• Шифр специальности: 08.00.05
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2007
• Место защиты: Москва
• Количество страниц: 138 с. : ил.

ГЛАВА I. ОСНОВЫ УПРАВЛЕНИЯ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬЮ ЖКХ В УСЛОВИЯХ ЕГО РЕФОРМИРОВАНИЯ
1.1 Основные направления реформирования ЖКХ на современном
этане
1.2 Принципы перестройки управления жилищным фондом и развитие конкуренции в сфере его эксплуатации
1.3 Организационно-правовые основы осуществления инвестиционной деятельности управляющими компаниями
ГЛАВА II МЕТОДЫ ОРГАНИЗАЦИИ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В СИСТЕМЕ УПРАВЛЕНИЯ ЖИЛИЩНЫМ ФОНДОМ
2.1 Методы анализа инвестиционного потенциала управляющих
компаний
2.2 Методы формирования инвестиционных ресурсов управляющих компаний
2.3 Методические основы аренды и концессии как формы привлечения
в ЖКХ частного капитала
ГЛАВА III. ПОВЫШЕНИЕ ЭФФЕКТИВНОСТИ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ УПРАВЛЯЮЩИХ КОМПАНИЙ
3.1 Эффективность создания территориальных компаний-холдингов
3.2 Эффективность вложений в капитальный ремонт и реконструкции
жилых зданий
3.3 Риски инвестирования в жилищно-коммунальном хозяйстве и
защита интересов инвесторов
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

Реформирование жилищно-коммунального хозяйства в рамках общей экономической реформы, связанной с переходом Российской Федерации к рыночным условиям функционирования народного хозяйства, проходит значительно медленнее, чем в других отраслях. Сложности создания целостной экономической системы экономики жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ), адекватно отражающей рыночные принципы, обусловлены особыми социальными функциями отрасли и значительным отставанием её развития от современных требований.
Современное жилищно-коммунальное хозяйство России - это многоотраслевой комплекс, состоящий из ряда взаимосвязанных, но юридически самостоятельных предприятий и организаций социальной и производственной сферы. В этой отрасли функционирует более 52 тысяч предприятий и организаций, численность работающих на них - свыше 4 миллионов 200 тысяч человек. Потребителями услуг ЖКХ является практически всё население страны и хозяйствующие объекты экономики. Валовой годовой объём произведённых предприятиями отрасли работ и услуг достигает 900 млрд. рублей, или почти 6% валового внутреннего продукта страны. Принимая во внимание то, что площадь жилищного фонда в стране будет расти, и одновременно будет увеличиваться степень благоустроенности жилья, можно прогнозировать дальнейшее увеличение жилищно-коммунального сектора в экономике страны.
Опубликованные данные свидетельствуют о том, что состояние жилищного фонда в стране в настоящее время не может считаться удовлетворительным. Недостаточными темпами проводится капитальный ремонт: при нормативной потребности в ремонте в 4-5% в среднем ежегодно ремонтируется лишь 0,3% жилья. Более 290 млн. кв. м жилья, или 11%, нуждаются в неотложном капитальном ремонте и переоборудовании коммунальных квартир для посемейного проживания. Ещё 250 млн. кв. м, или 9%, требуют реконструкции. В неблагоустроенных квартирах проживают около 40 млн. человек; в ветхом и аварийном
жилищном фонде - 5 млн. человек. В отрасли велики производственные затраты

и потери ресурсов, которые ложатся тяжким бременем на потребителей услуг и бюджет. Поэтому очевидно, что коммунальная реформа является важнейшей социально-экономической задачей государства.
Экономические и организационные проблемы, связанные с совершенствованием управления деятельностью ЖКХ можно условно разделить на две самостоятельные группы вопросов:
• повышение эффективности эксплуатации жилищного фонда, его модернизация, текущий и капитальный ремонты, реконструкция с целью улучшения социальных стандартов проживания, сбалансированное развитие коммунальной инфраструктуры, снижение удельных затрат и повышение качества услуг;
• увеличение жилищного фонда и его коммунальной инфраструктуры за счёт ввода новых объектов.
Данная диссертация посвящена первой группе вопросов.
Отраслевые особенности функционирования жилищно-коммунального хозяйства определяют необходимость применения специфических методов управления инвестициями и оценки их эффективности. Основная особенность ЖКХ состоит в том, что целью инвестиционной деятельности входящих в него предприятий является достижение социального эффекта, выраженного в улучшении условий проживания населения в жилых домах, а не извлечение прибыли, как это имеет место в других отраслях народного хозяйства. Этот круг вопросов недостаточно разработан в научном плане.
Общая постановка проблемы определяется тем, что реформировать данную отрасль необходимо, во-первых, по наиболее эффективным направлениям, во-вторых, с минимальными болезненными последствиями для населения. В этой связи определяются задачи ликвидации супермонополий, разделения объектов инфраструктуры между множеством относительно небольших конкурирующих между собой специализированных предприятий. При этом необходимо учитывать целостность системы ЖКХ, что требует комплексного подхода к разработке мероприятий по реформе.
иные бизнес-подразделения. Разумеется, все они взаимозависимы, и для рядового акционера по большому счёту не имеет значения, за счёт каких подразделений предприятием была получена прибыль, а какие из них снизили экономическую добавленную стоимость предприятия.
В принципе инвестор не имеет представления о жизненных циклах бизнес-подразделения финансируемого им предприятия и не может прогнозировать его успех, опираясь лишь на показатели деятельности предприятия как единого хозяйственного комплекса.
В то же время, если все бизнес-подразделения предприятия ЖКХ единовременно находятся в стадии спада, то крах предприятия неизбежен, если их не обновить (включая их элементы - материальную, технологическую, финансовую, кадровую, управленческую и иную инфраструктуру) или не заменить. Инвестор же, анализируя отчётность предприятия в отрыве от отчётности её бизнес-подразделений и полагаясь лишь на сигналы рынка, не всегда может своевременно уловить этот момент.
Квалифицированный пользователь отчётности в результате её анализа должен иметь возможность определить то, каким образом активы и пассивы предприятия распределены по бизнес-подразделениям. По сути, финансовая отчётность, показывая стоимостную картину бизнеса и его факторов (финансовых потоков предприятия), призвана раскрывать содержание бизнеса.
Иными словами, чтобы принимать обоснованные финансовые решения, инвестору необходимо иметь качественную информацию о бизнес-подразделениях финансируемого им предприятия. Информацию по каждому бизнес-подразделению следует отражать в соответствующей отчётности по предприятию ЖКХ, включающей финансовые и нефинансовые показатели. Отчетность по каждому бизнес-подразделению должна являться информационной базой оценки его жизненного цикла. Разработать методологию формирования такой отчётности весьма сложно, особенно если учесть, что бухгалтерский баланс, по большому счету, представляет собой «консолидированную отчётность».
Примечательно, что эффективность бизнес-подразделений сама по себе