Развитие теоретических основ экономической экспертизы объектов недвижимости

• Автор: Тетеркина, Людмила Борисовна
• Шифр специальности: 08.00.05
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2007
• Место защиты: Челябинск
• Количество страниц: 170 с.

1. ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ЭКСПЕРТИЗА КАК ЭЛЕМЕНТ УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ

1.1. Основные понятия, используемые при управлении недвижимостью

1.2. Принципы и подходы к экономической экспертизе недвижимости

1.3. Существующие методы экономической экспертизы недвижимости

2. СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ МЕТОДИЧЕСКИХ ОСНОВ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ЭКСПЕРТИЗЫ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

2.1. Совершенстование терминологии и классификации объектов недвижимости

2.2. Формирование методов экономической экспертизы

2.3. Информационная база экономической экспертизы

3. ПРАКТИКА ПРОВЕДЕНИЯ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ЭКСПЕРТИЗЫ

3.1. Методика проведения экономической экспертизы

объектов недвижимости

3.2. Использование результатов экономической экспертизы
при выборе наиболее рационального варианта
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
ПРИЛОЖЕНИЕ А. Факторы, влияющие на рынок недвижимости
ПРИЛОЖЕНИЕ Б. Отнесение методов экономической экспертизы
земельных участков к теоретическим подходам
ПРИЛОЖЕНИЕ В. Акт апробации результатов диссертационного
исследования в ООО «Жилтехстрой»
ПРИЛОЖЕНИЕ Г. Документы о внедрении результатов диссертационного
исследования
ПРИЛОЖЕНИЕ Д. Проектные расчеты по использованию
разработанных методов

Актуальность исследования. Недвижимое имущество выступает в качестве естественного пространственного базиса, на котором осуществляется хозяйственная деятельность. Оно является также составной частью активов исключительного большинства предприятий и объектом совершаемых операций, начиная от принятия решений о реализации проектов строительства, использования недвижимости и завершая ее куплей-продажей.
Активное развитие российского рынка недвижимости привело к появлению деятельности по управлению объектами недвижимости. В настоящее время в Российской Федерации идет процесс формирования профессионального управления недвижимостью как самостоятельного направления деятельности. Рост количества объектов недвижимого имущества, вовлекаемого в оборот рынка, сложность и неоднородность структуры и состава имущественных комплексов приводят к обострению проблемы эффективности управления недвижимостью.
Рыночная экономика требует оценки эффективности совершаемых операций. При оценке эффективности управления недвижимостью, а так же при обосновании выбора наилучшего варианта использования субъекту управления необходимо располагать достоверной информацией о реальной стоимости имущества. Развитие методических основ экономической экспертизы недвижимости будет способствовать повышению точности и достоверности результатов, принятию адекватных управленческих решений.
В условиях формирования деятельности по управлению недвижимостью в России приоритетное значение приобретает совершенствование методологии управления недвижимостью, включая корректировку самого понятия «недвижимость», являющегося отправным и характеризующегося неоднозначностью трактовок в действующих нормативных актах.
Проблемы имеют место также и в методических вопросах. В современных условиях появление множества разрозненных методов экономической

экспертизы объектов недвижимости ведет к искажению результатов проводимых экспертных мероприятий, что формирует актуальную задачу их систематизации и отнесения к соответствующим теоретическим подходам с целью повышения достоверности получаемых результатов.
Действующие нормативные акты однозначно определяют необходимость применения затратного, сравнительного и доходного подходов к экономической экспертизе объектов недвижимости. Соблюдение этого требования порождает проблему согласования предварительных результатов экономической экспертизы. Несмотря на значимость промежуточных результатов, полученных на основе применения методов экономической экспертизы, согласование результатов играет определяющую роль в достоверности экономической экспертизы объекта недвижимости и установлении ее окончательной величины.
В настоящее время отсутствуют унифицированные методы согласования результатов экспертизы, а методы, используемые в практической деятельности, характеризуются высоким уровнем субъективизма и рядом других проблем. Поэтому разработка методики согласования, способствующей минимизации субъективного фактора, позволит повысить точность и достоверность результата.
Необходимость в исследовании методических основ экономической экспертизы объектов недвижимости и ее научно обоснованном анализе, систематизации методов экономической экспертизы и разработке методического инструментария согласования результатов экспертизы, обеспечивающего повышение достоверности результата, определили актуальность и выбор темы диссертационного исследования.
Степень разработанности проблемы. Исследование базируется на трудах известных российских и зарубежных ученых в области оценки недвижимости. Существенный вклад в разработку указанных проблем внесли И.Т. Балабанов,
Э.Р. Бугулов, В.А. Горемыкин, И.В. Гранова. А.Г. Грязнова, С.В. Грибовский, Ю.В. Козырь, В.И. Кошкин, Е.И Тарасевич, Г.И. Микерин, Б.Д. Новиков, Н. Ордуэй, М.А. Федотова, Э.А. Уткин, Дж. Фридман, Г. Харрисон и др.

п- количество периодов поступления денежного дохода;
Кк - коэффициент настоящей стоимости аннуитета.
Следует отметить, что данный метод сложно однозначно относить к затратному подходу, потому как он также предполагает наличие характеристик доходного подхода. Поэтому метод определения затрат на освоение следует рассматривать как пограничный между затратным и доходным подходом.
Метод распределения основан на положении о том, что для каждого типа недвижимости существует нормальное соотношение между стоимостью земли и стоимостью построек (формула (1.6)).
Сз = Сах(Сза/Сса+1). (1.6)
где С3 - стоимость земли объекта экспертизы;
Са - стоимость объекта-аналога;
Сза - стоимость земли аналога;
Сса- стоимость строительства здания на участке аналога;
Такое соотношение наиболее достоверно для новых улучшений, которые отражают наилучшее и наиболее эффективное использование земли. Поскольку с увеличением возраста построек отношение стоимости земли к общей стоимости объекта увеличивается. Но данный метод не дает точного значения рыночной стоимости и может применяться в условиях информационного голода о продажах свободных участков земли [59].
Метод выделения является разновидностью метода распределения и используется для экономической экспертизы загородных участков, для которых вклад улучшений в общую стоимость мал и достаточно просто определяется. Стоимость земли выделяется из стоимости недвижимости вычитанием стоимости улучшений с учетом их износа по формуле (1.7).
Сз = СаХ [Сза/(Сса-Иса)+1]. (1.7)
где С3 - стоимость земли объекта экспертизы;
С а - стоимость объекта-аналога;
Сза - стоимость земли аналога;
Сса- стоимость строительства здания на участке аналога;