Прогнозирование ценовой динамики рынка жилья на основе эконометрических моделей

• Автор: Ярушкина, Наталья Анатольевна
• Шифр специальности: 08.00.05
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2006
• Место защиты: Томск
• Количество страниц: 200 с. : ил.

Глава 1 Теоретические основания исследования рыночных отношений в жилищной сфере

1.1 Методологический потенциал исследования сложных систем

1.2 Прогнозирование экономических систем

1.3 Жилищная сфера как сложная экономическая система и особенности ее прогнозирования
Глава 2 Разработка структурно-динамической модели ценовой динамики на рынке жилой недвижимости
2.1 Структура и функции рынка жилья как факторы модели прогнозирования ценовой динамики
2.2 Место институциональной составляющей в экономическом регулировании среды деятельности субъектов рынка недвижимости

2.3 Моделирование текущей рыночной стоимости объектов жилой недвижимости

2.4 Моделирование ценовой динамики рынка жилья

на примере г. Томска

Заключение
Список использованных источников и литературы
Приложения
При решении вопроса о выборе инструментов и методов эффективного управления динамикой развития трансформирующейся национальной экономики, обеспечения соответствия развития поставленным целям и намеченным ориентирам крайне важно обнаружить надлежащие индикаторы движения хозяйственной системы. В качестве индикаторов могут быть выбраны как агрегированные или детальные показатели, так и компоненты хозяйственной системы, движение которых позволяет улавливать намечающиеся тренды и, следовательно, выявлять управленческие возможности по их корректировке или поддержанию.
Значимыми индикаторами состояния экономики в целом, а также состояния отдельных регионов и муниципальных образований являются рынки недвижимости, оказывающие огромное воздействие на все стороны социально-экономических отношений. Индикативный потенциал рыночного взаимодействия в любой сфере хозяйствования определяется тем, что одна из функций рынка -установление равновесных цен. В цене концентрируется информация о насыщенности рынка, предпочтениях и возможностях покупателей, затратах на строительство, хозяйственной и социальной политике государства.
При анализе ценовой ситуации на рынке решаются следующие задачи: типизация объектов недвижимости по качеству, размерам и местоположению; оперативная оценка средних цен по каждому типу объектов; исследование пространственно-параметрических закономерностей изменения цены; анализ состояния рынка; изучение социально-экономической ситуации в стране; прогнозирование тенденций изменения цен.
Каждая из названных задач может решаться самостоятельно либо во взаимной связи. Суть связи состоит в том, что некоторые из этапов решения являются общими для нескольких направлений и одни направления используют результаты, полученные другими. Оценка и прогнозирование ценовой ситуации на рынке недвижимости является ключевой задачей анализа. Актуальна и задача структурирования рынка посредством выявления частных факторов

формирования спроса и предложения. Это обусловливает необходимость исследования рынка недвижимости не только с практической, но и с теоретической точки зрения с целью обеспечения объективной информацией лиц, принимающих решения о проведении таких операций на рынке, как: определение стоимости конкретного объекта в оценочной деятельности, оценка эффективности инвестиционных решений и, как следствие, выработка руководителями риэлторских фирм и ассоциаций, потенциальными инвесторами, органами управления стратегических решений по развитию бизнеса, совершенствованию механизмов функционирования рынка. Актуален также потребительский анализ, позволяющий обеспечить информацией потребителя, в целях принятия обоснованных решений при совершении сделок с жилой недвижимостью.
В современных условиях участники рынка недвижимости действуют в среде, характеризующейся высоким уровнем сложности и динамичности. Именно темп и непредсказуемость событий во внешней среде диктуют необходимость быстрых перемен в принятии своевременных, эффективных решений. Решить проблемы, вызванные ускорением и усложнением изменений, можно различными путями: реагировать с упреждением, адаптироваться и обучаться, вырабатывать иммунитет к неконтролируемым изменениям, планировать изменения и управлять ими. При этом процесс организационных преобразований предстает как системный результат целенаправленных управляющих воздействий.
Исследования, проводимые как отечественными, так и зарубежными специалистами научных организаций и практиками-риэлторами, в первую очередь касаются вопросов оценки недвижимости, в частности жилой. Теория и практика оценки базируются на трех основных подходах - доходном, затратном и сравнительном (рыночном). В рамках каждого подхода существует множество методов и моделей определения стоимости, и применение любого из них в отношении конкретного объекта имеет свою специфику. Поэтому выбор моделей как текущей, так и перспективной оценки определяется особенностями объектов оценки, целями ее проведения, действующими в этой области стандартами и нормативно-правовыми актами, а также объемом доступной информации.

прогноза лишь на коротком временном интервале существенно ограничивает область применения моделей в отношении динамики рынка жилья, в частности интерес представляет и информация, позволяющая разрабатывать долгосрочные целевые программы и проекты. Экстраполяция тенденции ценовой конъюнктуры дает представление лишь о механизме ценообразования, позволяет рассчитать лишь статистически вероятный, но не объективный показатель ценового стандарта при конкретном сочетании факторов ценообразования.
Использование рекуррентных сплайн-аппроксимационных моделей в сочетании с моделями множественной регрессии, устраняя имеющиеся недостатки, дает возможность обрабатывать эмпирические данные в реальном масштабе времени и в достаточной степени полно учитывать влияние внешних и внутренних факторов на механизм ценообразования, опираясь при этом на методы факторного анализа, позволяющие решать такие задачи, как [59. С. 6]:
отыскание скрытых, по объективно существующим закономерностей, которые определяются воздействием внутренних и внешних причин на изучаемый процесс;
сжатие информации путем описания процесса при помощи общих факторов или главных компонент, число которых значительно меньше количества первоначально взятых признаков;
выявление и изучение статистической связи признаков с факторами или главными компонентами; руководитель же после выявления признаков, наиболее тесно связанных с данным фактором, может выработать научно обоснованное управляющее решение, способное повысить эффективность функционирования процесса;
прогнозирование хода развития процесса на основе уравнения регрессии; уравнения регрессии, построенные при помощи результатов, полученных в факторном или компонентном анализе, обладают значительными преимуществами перед классическим регрессионным анализом.
Методы аппроксимации функций с помощью сплайнов, предложенные впервые в 40-х годах, пока не получили широкого распространения, однако благодаря целому ряду полезных свойств сплайн-функций эти методы могут быть