Оценка эффективности инвестирования строительных проектов элитного жилья : на примере г. Москвы

• Автор: Халезов, Александр Сергеевич
• Шифр специальности: 08.00.05
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2007
• Место защиты: Москва
• Количество страниц: 162 с. : ил.

Содержание:

Глава 1. Методические и организационные аспекты

инвестиционной деятельности в жилищном строительстве

1.1. Сущность, особенности и способы организации

инвестиционной деятельности в жилищном строительстве

1.2. Основополагающие методы оценки экономической эффективности инвестиционных проектов

1.3. Особенности учета рисков при оценке

инвестиционных проектов

Выводы по главе

Глава 2. Анализ оценочных параметров элитного жилья

2.1. Основные направления развития столичной жилой

недвижимости на современном этапе
2.2. Определение типологии и специфических
особенностей элитного жилья г. Москвы
2.3. Выявление и группировка оценочных
параметров элитарности жилья
Выводы по главе
Глава 3. Совершенствование методов оценки эффективности
инвестиционных проектов элитного жилья
3.1. Формирование критериев оценки параметров
элитарности жилой недвижимости
3.2. Разработка алгоритма оценки критериев элитарности жилья
3.3. Совершенствование методов оценки экономической
эффективности инвестиций проектов элитного жилья
3.4. Практическое применение методики оценки элитного жилья
(на примере ж/к «Триумф-Палас» и к/д «Дворянское гнездо»)
Выводы по главе
Заключение
Список использованной литературы

Актуальность исследования. В настоящее время на фоне значительной трансформации структуры экономики и инвестиционного климата г. Москвы наблюдается активизация иностранных и отечественных инвесторов во многих областях предпринимательской деятельности. Наиболее ярким примером этого является жилищное строительство, в частности, строительство элитной жилой недвижимости.
Деятельность компаний, занимающихся строительством элитного жилья на столичном рынке элитной жилой недвижимости, формируется в рамках инвестиционно-строительного аспекта, что предполагает необходимость учета всех особенностей реализации проектов элитного жилья, начиная от разработки уникальной идеи проекта, обоснования эффективности его реализации и заканчивая формированием взаимовыгодных альянсов с партнерами по бизнесу и поиском эффективных инструментов продвижения товара.
Однако сегодня процесс реализации проектов столичной элитной жилой недвижимости протекает в- новых условиях: активными участниками рынка элитного жилья являются не только строительные организации, но и риэлтерские, консалтинговые, эксплуатационные компании. Этот факт дал
толчок эволюции инвестиционно-классификационных методов оценки

проектов столичного элитного жилья, однако процесс развития сопровождался возникновением ряда проблем теоретического и методического характера. Так, например, на сегодняшний день нет четкого понимания того, что следует относить к элитной жилой недвижимости в г. Москве, как классифицировать элитные жилые дома, какие их специфические параметры и какие риски необходимо учитывать при расчете и обосновании эффективности инвестирования таких проектов и др. Учет специфических рисков при оценке доходности проектов будет, в определенной степени, способствовать повышению обоснованности расчетов
показателей эффективности инвестирования проектов элитной жилой недвижимости.
Степень разработанности темы. При написании диссертации использовались научные труды ряда ведущих ученых в области экономики жилищного строительства, таких как: Асаул А.Н., Бузырев В.В., Григорьев В.В., Крутик А.Б., Максимов С.Н., Мазур И.И., Ольдерогге Н.Г., Рахман И.А., Ресин В.И., Степанов И.С., Тарасевич Е.Н., Черняк A.B., Черняк В.З., Чистов А.М., Шапиро В.Д., О'Салливан А. и др., в области инвестиционного анализа: Богатин Ю.В., Валдайцев С.В., Волков И.М., Гиляровская Л.Т., Ендовицкий Д.А., Ковалев В.В., Коссов В.В., Лимитовский М.А., Липсиц И.В., Марголин А.М., Панибратов Ю.П., Швандер В.А., Бернс В., Бирман Г., Пайк Р., Хавранек П., Шмидт С. и др. Учет влияния рисков при реализации инвестиционно-строительных проектов подробно освещен в работах таких ученых, как: Балабанов И.Т.-, Бланк И.А., Грабовый П.Г., Гранатуров В.М., Грачева М.В., Москвин В.А., Смоляк С.А. и др. Однако вопросам формирования структурно-понятийного аппарата, а также особенностям инвестиционно-строительной деятельности на рынке элитного жилья г. Москвы уделено недостаточно внимания.
Целью диссертационного исследования является совершенствование методов оценки эффективности инвестирования проектов столичного элитного жилья на основе выявления и учета специфических параметров элитной жилой недвижимости.
В соответствии с целью в диссертационной работе поставлены следующие задачи:
• выявить принципы взаимодействия основных участников инвестиционно-строительной деятельности на рынке элитного жилья г. Москвы;
• уточнить определение термина «элитное жилье», а также выявить специфические характеристики элитной жилой недвижимости;

Суть качественного подхода заключается в выявлении источников и причин риска, этапов и работ, при выполнении которых возникает риск, т.е.: установление потенциальных зон риска, идентификацию всех возможных рисков; выявление практических выгод и возможных негативных последствий, которые могут наступить при реализации содержащего риск решения [39].
Количественный подход к анализу проектных рисков базируется на информации, полученной в ходе качественного анализа, и предполагает численное определение отдельных рисков и риска проекта (решения) в целом. На этом этапе устанавливаются численные значения вероятности наступления рисковых событий и их последствий, осуществляется количественная оценка степени (уровня) риска, определяется допустимый в данной конкретной обстановке уровень риска.
На сегодняшний день применяются следующие методы количественной оценки риска:
• статистические методы оценки;
• метод экспертных оценок;
• метод аналогий;
• группа аналитических методов.
Основной задачей статистических методов оценки рисков является определение вероятности наступления отдельного неблагоприятного события на основе статистического исследования имеющихся данных о деятельности конкретного рискового объекта (организации) в прошлом. В наиболее простом случае частные риски деятельности оцениваются с использованием показателей дисперсии, математического ожидания, среднеквадратического отклонения, коэффициента вариации.
Суть метода экспертных оценок заключается в получении количественных оценок риска на основании обработки мнений экспертов.