Проектное управление развитием объекта недвижимости

• Автор: Попова, Ирина Викторовна
• Шифр специальности: 08.00.05
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2006
• Место защиты: Москва
• Количество страниц: 238 с. : ил.

I Существующая методология управления девелоперскими проектами и ее развитие в России

§1.1 Специфические условия становления российского рынка недвижимости

§1.2 Зарубежный опыт управления девелоперскими проектами и его применение в

российских условиях

§1.3 Обоснование возможности и необходимости развития управления проектами

на российском рынке недвижимости

Выводы по главе

II Методические основы формирования системы управления девелоперскими проектами

§2.1 Место и роль девелопмента в процессах функционирования рынка

недвижимости

§2.2 Этапы жизненного цикла и участники проекта девелопмента

§2.3 Управление девелоперским проектом на этапах жизненного цикла
§2.4 Обеспечение экономической эффективности и достижение целей проекта
Выводы по главе II
III Внедрение и использование методов проектного управления развитием объектов недвижимости в Группе компаний МИАН
§3.1 Предпосылки перехода к проектному управлению в Группе компаний МИАН
§3.2 Разработка типовых форм документов на этапах жизненного цикла
девелоперского проекта
§3.3 Условия перехода к проектному управлению развитием объектов
недвижимости в Г руппе компаний МИАН
Выводы по главе III
Заключение
Список литературы
Приложения
Приложение 1. Аналитические и консалтинговые агентства и объединения профессиональных участников московского рынка недвижимости
Приложение 2. Классификация жилья на московском рынке недвижимости
Приложение 3. Классификация коммерческой недвижимости
Приложение 4. Перечень документов, предоставляемых для участия в инвестиционном конкурсе
Приложение 5. Виды оценок стоимости и бюджетов девелоперского проекта
Приложение 6. Распределение функций участников торгов
Приложение 7. Виды долевого участия в финансировании жилищного строительства
Приложение 8. Маркетинговое заключение по объекту коммерческой недвижимости на примере проекта «Северное сияние»
Приложение 9. Предварительная оценка затрат проекта «Северное сияние»
Приложение 10. Экспресс-анализ объекта коммерческой недвижимости на примере проекта «Северное сияние»
Приложение 11. Календарный план проекта «Северное сияние»
Приложение 12. Бюджет проекта «Северное сияние»
Приложение 13. Cash-Flow объекта коммерческой недвижимости на примере проекта «Северное сияние»
Приложение 14. Структура бизнес-предложения проекта
Приложение 15. Бизнес-предложение по проекту строительства делового комплекса с подземной автостоянкой по адресу: ул. Правды, вл
Приложение 16. Структура бизнес-плана проекта
Приложение 17. Формуляр строительного проекта
Приложение 18. Реестр договор (образцы документов, предоставляемых банку для получения кредитования)
Приложение 19. Реестр платежей (образцы документов, предоставляемых банку для получения кредитования)
Приложение 20. Схема сдачи в аренду нежилых помещений по адресу: ул. Правды, вл

Инвестиционная деятельность — одна из весомых составляющих всей экономической деятельности и представляет собой вложение денежных средств в объекты предпринимательской деятельности с целью извлечения доходов. С понятием инвестиционной деятельности тесно связано понятие инвестиционный проект, которое предполагает вложение определенного количества ресурсов, в том числе интеллектуальных, финансовых, материальных, человеческих для получения запланированного результата и достижения определенных целей в обусловленные сроки.
Функционирование развитого рыночного хозяйства построено на взаимодействии целого ряда рынков. Важное место среди них занимает рынок недвижимого имущества: жилья и нежилых помещений коммерческого назначения.
Недвижимостью называют имущество, использование которого по назначению и без ущерба его характеристикам и ценностным свойствам, исключает его перемещение — земельные и другие естественные угодья (участки недр, обособленные водные объекты, леса), другое имущество, прикрепленное к земле и прочно связанное с ней: здания, сооружения, объекты (ст. 130 ГК РФ).
Рынок недвижимости — сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, и процессов функционирования рынка: создания, использования, обмена объектов недвижимости и управления рынком, а также механизмов, обеспечивающих функционирование рынка.
Основой инвестиционной деятельности на рынке недвижимости является реализация проектов, связанных с материальными преобразованиями объектов недвижимости. Отсутствие единой, четко определенной терминологии способствует появлению в отечественной литературе нескольких понятий: «девелоперский проект» или «проект девелопмента» (от англ. «property project development»). Английское слово «development» в переводе означает «развитие», таким образом, русским аналогом является термин «проект развития объекта недвижимости», используемый С.Н. Максимовым в своей книге «Девелопмент

При организации процесса девелопмента в рамках холдинга целесообразно создание Управляющей компании, сосредотачивающей функции стратегического планирования и развития, финансового планирования, координации и контроля, организации финансирования проектов, увязки всех проектов холдинга в рамках портфеля проектов. Управляющая компания обеспечивает обслуживание деятельности подразделений холдинга по следующим направлениям: ведение
бухгалтерского учета, решение правовых, социальных и кадровых вопросов, экономическая и информационная безопасность, хозяйственное и техническое обслуживание, информационно-аналитическая деятельность, обеспечение положительного имиджа и развитие брэнда компании. Деятельность Девелоперской и Риэлтерской компаний направлена непосредственно на реализацию основных бизнес-процессов девелоперских проектов. Такой подход позволяет минимизировать количество сотрудников компании за счет сокращения руководящего персонала и избежания дублирования функций. По мнению автора подобная интегрированная структура даст значительный синергетический эффект при управлении девелоперскими проектами. Преимуществами холдингового объединения являются единое управление и координация действий.
Можно предложить различные схемы формирования интегрированной структуры для управления девелоперскими проектами. Первый вариант подразумевает обязательное наличие в холдинге двух структур — Управляющей и Девелоперской компаний. Работы по проектированию, строительству и реализации объекта недвижимости на рынке ведутся привлеченными сторонними организациями на основе заключения договоров. Однако такой вариант нельзя считать оптимальным. На сегодняшний день учет интересов клиентов является одним из важнейших факторов, влияющих на успех проекта. Наличие в рамках холдинга собственной риэлтерской компании обеспечит тесное взаимодействие людей, занимающихся разработкой идеи и специалистов, работающих с клиентами в