Совершенствование механизма эколого-экономической оценки городской земельной недвижимости в условиях развивающегося земельного рынка

• Автор: Мурзин, Антон Дмитриевич
• Шифр специальности: 08.00.05
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2005
• Место защиты: Ростов-на-Дону
• Количество страниц: 150 с. : ил.

Глава 1. Теоретические основы экономической оценки городской

земельной недвижимости

1.1. Предпосылки и состояние экономической оценки земельной недвижимости в России

1.2. Анализ нормативно-правовой и методической базы экономической оценки городской земельной недвижимости
1.3. Эколого-экономические аспекты оценки земельной недвижимости в городских условиях
Глава 2. Методология оценки стоимости городской земельной недвижимости с учетом экологических факторов в рыночной экономике
2.1. Методические подходы стоимостной оценки земельной недвижимости в современных условиях
2.2. Определение базовых параметров расчетных коэффициентов для экономической оценки земельной недвижимости с

учетом экологических факторов

2.3. Формирование арендных платежей за пользование земельноимущественным комплексом в рыночных условиях
Глава 3. Совершенствование методов экономической оценки городской земельной недвижимости в условиях отечественного рынка
3.1. Моделирование процесса стоимостной оценки земельноимущественных объектов

3.2. Определение показателей экологической составляющей стоимости объекта оценки
3.3. Методология совершенствования механизма экономической оценки земельной недвижимости
Заключительные положения и выводы
• Библиографический список используемых источников
Приложение 1. Информация о структуре земельного фонда и
состоянии рынка земли в России
Приложение 2. Информация о состоянии окружающей среды в
г. Ростове-на-Дону
Приложение 3. Статистические показатели динамики экономического
• развития России
Приложение 4. Ставки доходности по депозитам надежных банков
России
Приложение 5. Табличные значения коэффициентов и удельных показателен для укрупненного расчета экономического ущерба от загрязнения окружающей среды

Актуальность темы исследования. Развитие рыночных отношений в России обусловливает необходимость эффективного функционирования рынка недвижимости. Мировой опыт рыночного хозяйствования позиционирует земельную недвижимость как одну из фундаментальных основ национальной экономики.
В отечественной экономике долгое время единый объект недвижимо-
• сти законодательно отделен от фактора, определяющего местоположение объекта - земельного участка. На протяжении XX в. в России практически отсутствовал институт частной собственности на землю и рыночных земельных отношений. Безвозмездность наделения земельными ресурсами, административный способ хозяйствования порождали неэффективное, нерациональное использование земли. До принятия Земельного кодекса Российской Федерации 28 сентября 2001 г. в нашей стране отсутствовали полноценная пра-
• вовая база для формирования рыночных земельных отношений и механизм осуществления права частной собственности на землю, гарантированный Конституцией Российской Федерации. Всплеск активности в земельном секторе рынка во многом обусловлен сложившейся возможностью перераспределения государственной и общественной собственности.
Становление и развитие земельных отношений ставит перед собственником задачу оценки. Возможность купли-продажи и аренды земли, необхо-
• димость развития ипотеки, установления платы за пользования земельными ресурсами (земельной ренты) требуют знания стоимости земельных активов, точная оценка которых способствует правильному и обоснованному принятию управленческих решений.
Три четверти населения Российской Федерации проживает на землях городов. Актуализация рынка проходит здесь наиболее интенсивно, что в большей степени связано с наличием развитой инфраструктуры, осуществлением общественной и коммерческой деятельности, обеспечивающей жизне-

Целыо единичной оценки является определение рыночной или иной стоимости отдельного земельного участка на дату оценки независимыми оценщиками в соответствии с принятыми стандартами и методами оценки.
Теория кадастровой и единичной оценки земельной недвижимости предполагает комплексное применение трех подходов: затратного, сравнительного и доходного [88, с. 239], их методическая структура представлена на рис. 2.1.
МЕТОДЫ ОЦЕНКИ ЗЕМЛИ
ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД 1 СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД ДОХОДНЫЙ ПОДХОД
□ метод изъятия □ метод сравнения □ метод прямой
□ метод определения продаж капитализации
затрат на освоение □ метод переноса □ дисконтирования
□ оценка по затратам денежных
на инфраструктуру потоков
□ метод типовых □ техника остатка
инвестиционных дохода для
контрактов земли
Рис. 2.1. Методическая структура экономической оценки стоимости земли
В странах с развитой рыночной экономикой при экономической оценке земли применяются все три подхода. Итоговая величина оценочной стоимости земельного участка выводится исходя из результатов, полученных различными методами. При сравнении данных предпочтение целесообразно отдавать оценкам, базирующимся на основе более полной и достоверной информации. Существенные расхождения стоимости земли указывают на ошибки в оценках или несбалансированность земельного рынка.
Затратный подход в нашей стране при экономической оценке земельных участков применяется, как правило, лишь в расчете восстановительной стоимости или стоимости замещения строений и сооружений на участке.
Затратный подход при оценке земельных участков основан на том, что владелец земельного участка не согласится продать его по цене ниже текущей стоимости суммы своих затрат, вложенных в создание улучшений. Он включает: метод изъятия, определение затрат на освоение, оценки городских