Договор аренды земельного участка: проблема обеспечения баланса публичных и частных интересов

• Автор: Павлова, Ольга Владимировна
• Шифр специальности: 12.00.03
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2008
• Место защиты: Тверь
• Количество страниц: 178 с.

Договор аренды земельного участка: проблема обеспечения баланса публичных и частных интересов
СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ
ГЛАВА 1. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ
ЗЕМЕЛЬНО- ИМУЩЕСТВЕННЫХ ОТНОШЕНИЙ
§ 1. Правовое регулирование арендных отношений
в аспекте соотношения публичных и частных интересов
§ 2. Основные направления развития законодательства
об аренде земель
§ 3. Право аренды земель в системе прав на землю
ГЛАВА 2. ХАРАКТЕРИСТИКА УСЛОВИЙ
ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
§ 1. Предмет договора аренды земельного участка
§ 2. Арендная плата как существенное условие договора
аренды земельного участка
§ 3. Характеристика иных условий договора аренды
земельного участка
ГЛАВА 3. ПОРЯДОК ЗАКЛЮЧЕНИЯ И РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
§ 1. Отдельные аспекты заключения договора
аренды земельного участка
§ 2. Особенности расторжения договора аренды земельного
участка
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
Актуальность темы исследования. Процесс становления рыночной экономики в России и провозглашение права частной собственности на землю обусловили возникновение и развитие рынка земли, который является одной из гарантий осуществления правомочий собственником в отношении принадлежащего ему земельного участка.
Условия рыночной экономики требуют обеспечения стабильно функционирующего рынка недвижимости, в том числе земельных участков, создание механизма правовой защищенности участников гражданского оборота. Во многом это предопределяется уровнем правового регулирования соответствующих правоотношений, сложившейся правоприменительной и судебной практикой, гарантирующей эффективную и беспрепятственную реализацию правовых норм.
С момента вовлечения земельных участков в оборот стали создаваться условия для формирования многоукладной экономики, равноправного развития всех форм хозяйствования на земле. Аренда земли в системе гражданско-правового оборота занимает особое место, что в определенной степени предопределено действующим законодательством. Арендные отношения в настоящее время являются очень распространенными в предпринимательской сфере, поскольку конструкция договора аренды позволяет в значительной степени урегулировать интересы обеих сторон. Собственники - арендодатели земельных участков намерены получать доходы без вложения собственных средств и сил при сохранении и даже улучшении качеств своих земель в зависимости от целевого назначения и вида разрешенного использования. Арендаторы, получая участок в пользование и владение, готовы вкладывать свои средства и силы для получения доходов, и при обязанности сохранять качество земель, использовать земельный участок в соответствии с его категорией.
Современное российское законодательство содержит довольно обширный перечень правовых форм использования земель: пожизненное наследуемое владение, постоянное (бессрочное) и безвозмездное срочное пользование,
сервитут, аренда. Многообразие прав на землю порождает проблемы правового регулирования, пробелы, сложности в оформлении прав и т.п. Вместе с тем, как показывает мировая практика, регулирование земельных отношений в условиях рыночной экономической системы может успешно осуществляться при сохранении в качестве основных двух правовых институтов: права собственности и права аренды земель. Аренда земель экономически выгодна обществу, выгодна собственникам земель и лицам, арендующим земельные участки. В этом суть земельных арендных отношений.
Актуальность исследования земельных арендных правоотношений вызывается объективными и субъективными факторами.
К объективным относятся формирование земельного законодательства, утверждающего развитие земельных арендных отношений и фактическое увеличение на территории Российской Федерации площадей земель, находящихся в аренде. К субъективным факторам можно отнести необходимость анализа существующего противоречивого законодательства на федеральном и региональном уровнях и практики правоприменения земельного и гражданского законодательства при разрешении земельных споров, оценки различных научных взглядов на правовую природу арендных правоотношений и принципа разграничения норм различных отраслей права в сфере земельных отношений.
Несмотря на то, что землевладение на праве аренды производно от права собственности, этот вид землевладения наиболее динамичен и способен обеспечивать получение стабильной ренты от земельного участка.
Вместе с тем, учитывая особый социально значимый статус земли, признание ее наряду с другими природными ресурсами основой жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории, необходимо рассмотрение земли как объекта прав в единстве экономических й экологических отношений. Применительно к аренде это проявляется в установлении особого публично-правого режима использования земельных участков. Гражданско-правовой режим земельного участка должен
строительства объектов использования атомной энергии, автомобильных дорог общего пользования, объектов электро-, газо-, водоснабжения и других, указанных в ст. 49 ЗК РФ. К тому же земли поселений в качестве основной своей цели использования имеют застройку и развитие поселений.
Таким образом, необходимо выделять различные общественные интересы в земельном праве, среди которых — экологические, политические, экономические, социальные, интересы безопасности и др. Все эти интересы могут быть публичными (государственными, общественными) и частными. Вопрос об их приоритете напрямую зависит от конкретной ситуации, урегулированной правом. Правовое регулирование, в свою очередь, должно отражать определенный интерес исходя из цели правового регулирования.
Таким образом, современное земельное право - классический образец отрасли права, которое нельзя однозначно отнести ни к частному, ни к публичному праву. Изменение приоритетов национальной политики, в том числе в экологической, экономической и иных сферах общественной жизни, может приводить к преобладанию тех или иных интересов, методов, средств, целей правового регулирования.
Особенностью развития земельного права в настоящее время является попытка осуществлять регулирование земельных отношений на основе сочетания публично-правовых и частноправовых начал, что нашло свое отражение и в ЗК РФ. Так, в ст. 1 ЗК РФ закрепляется принцип сочетания интересов общества и законных интересов граждан, согласно которому регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком.
В юридической литературе отсутствуют в достаточном количестве работы по вопросу о соотношении частных и публичных интересов в земельном праве, хотя некоторые авторы высказывались на этот счет.