Гражданско-правовое регулирование договора аренды земельных участков в России

• Автор: Барановская, Иоланта Геннадьевна
• Шифр специальности: 12.00.03
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2013
• Место защиты: Москва
• Количество страниц: 218 с.

ОГЛАВЛЕНИЕ
ВВЕДЕНИЕ
ГЛАВА 1. ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
1.1. Становление института аренды земли в России
1.2.Источники правового регулирования аренды земельных
участков
1.3. Договор аренды земли по зарубежному законодательству
1.4. Определение договора аренды земельного участка
' ГЛАВА 2. ЮРИДИЧЕСКАЯ КОНСТРУКЦИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ
ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
2.1. Существенные условия договора аренды земельного участка..
2.2. Форма и срок договора аренды земельного участка
2.3. Стороны договора аренды земельного участка, их права и
обязанности
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ НОРМАТИВНЫХ ПРАВОВЫХ АКТОВ И ЛИТЕРАТУРЫ

ВВЕДЕНИЕ
Актуальность исследования детерминирована современной ситуацией в стране, характеризующейся сменой веков, ментальных установок, что приводит к изменениям правовой модели аренды земельных участков в России. Данные изменения непосредственно связаны со стремительным «внедрением» рыночных отношений в России, что привело к возможности вовлекать земельные участки в гражданский оборот, в том числе и сдавать их в аренду. Именно поэтому аренда является одним из важных институтов гражданского права.
Вследствие построения в российском законодательстве модели договорных отношений, регламентирующих аренду земельных участков, необходимо уделить особое внимание комплексному анализу гражданско -правового регулирования договора аренды земельных участков. Однако, несмотря на принятые законодательные акты, а также солидные научные исследования, посвященные отдельным проблемам по данной теме, институт аренды земельных участков до сих пор остается предметом многочисленных дискуссий и вызывает ряд серьезных практических вопросов, требующих разрешения. Это связано с неполной и логической незавершенноегыо системы законодательства в области аренды земельных участков, использованием непродуманных юридических конструкций, что подтверждается бесконечно вносимыми изменениями в российское законодательство1. Все это позволяет говорить об актуальности исследования проблемы гражданско-правового регулирования договора аренды земельных участков в России.
На сегодняшний день важной проблемой является реализация прав участников гражданского оборота при вступлении их в арендные отношения. Следовательно, необходимо такое правовое регулирование в области аренды
1 Сказанное, в частности, подтверждает Указ Президента РФ от 18 июля 2008 г № 1108 «О совершенствовании Гражданского кодекса РФ»//Собрание законодательства 2008 №29 (ч !) Ст 3
земельных участков, которое бы исключило необоснованные нарушения прав и интересов добросовестных2 участников гражданского оборота.
Объектом исследования являются общественные отношения, складывающиеся в рамках временного возмездного владения и пользования земельными участками в РФ.
Предметом исследования выступают правовые нормы, составляющие основу регулирования института аренды земельных участков, теоретические и практические проблемы аренды земельных участков, судебная практика.
Цель исследования - выявить особенности и проблемы гражданско-правового регулирования договора аренды земельных участков в России, а также сформулировать предложения по совершенствованию законодательства в исследуемой сфере.
Для выполнения поставленной цели автор ставит следующие задачи-.
• исследовать развитие правового регулирования аренды земельных участков в России;
• проанализировать понятие договора аренды земельных участков, выработанное в науке гражданского права, и предложить авторское определение;
• изучить вопросы правового регулирования аренды земельных участков в зарубежных странах, на примере Англии и Германии;
• определить содержание договора аренды земельных участков в России;
• рассмотреть существенные условия договора аренды земельных участков;
• проанализировать возникшие в судебной практике вопросы, связанные с арендой земельных участков, и обобщить их.
• сформулировать предложения по совершенствованию действующего российского законодательства в рамках исследуемой темы.
2 Ст 1 ГК РФ

Что касается сроков, то более распространенной была краткосрочная73, обычно подесятинная аренда: на Правобережной Украине и в Центральном черноземном районе около 70-75 % сделок заключалось на 1 посев, на Юге и Юго-Востоке - 45-55%. Остальная земля сдавалась обычно крупными участками на 3-6, реже 9-12 лет (сроки аренды обычно были кратными 3, что определялось господством 3-польной системы севооборота)74.
Преобладание краткосрочной аренды было связано с необеспеченностью положения арендаторов, отсутствием побуждений к введению улучшений в технику земледелия и т. д. И, само собой, чем короче арендные сроки, тем сильнее отрицательное влияние существующей в стране арендной системы на общее положение народного хозяйства. Это было выгодно в основном единоличным арендаторам, а сельские общества, товарищества и отдельные домохозяева являлись съемщиками земли при долгосрочной аренде. Долгосрочная аренда означала один и тот же вид аренды, независимо от аренды участков или целых имений и земля снималась на срок более 1 года: на 3, 6, 12 и более лет. Преимуществами долгосрочной аренды служили большая обеспеченность положения, большая возможность применения улучшений и т. п.
Арендная цена определялась степенью обострения земельной нужды. Наиболее высокие цены платили мелкие арендаторы, снимающие землю на один посев. Также в местностях, характеризующихся преобладанием мелкой аренды, развивалась земельная спекуляция в форме пересдачи земли по повышенным ценам особыми посредниками76. К тому же арендная цена зависела от сроков, а также видов аренды (денежной, натуральной (отработочной и испольной) и смешанной). Аренда крупными участками (10-50 дес.) была дешевле, чем мелкими. Разница нередко была от 4-5 руб. за участки свыше 10 дес., до 12-15 руб. за мелкие участки в 5-10 дес. при средней
7’ Краткосрочная аренда полностью отвечало хозяйственным интересам помещиков (См Анфимов А М Земская аренда в России в начале XX веков М Издательство Акад наук СССР, 1961 С 83)
74 См Отечественная история России с древнейших времен до 1917 г Энциклопедия М Издательство «Большая Российская Энциклопедия», 1994 Т 1 С
75 См Бажаев В Г Крестьянская аренда в России М Издание К Тихомирова, 1910 С
76 См там же С