Эффективность управления объектами недвижимости

• Автор: Малюгин, Алексей Николаевич
• Шифр специальности: 08.00.05
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2002
• Место защиты: Кемерово
• Количество страниц: 194 с.

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

Глава 1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ФОРМИРОВАНИЯ РЫНКА

НЕДВИЖИМОСТИ

1.1 Особенности недвижимости как экономической категории

1.2 Методологические основы функционирования рынка недвижимости

1.3 Проблемы управления объектами недвижимости в рыночных условиях

» Глава 2 АНАЛИЗ СОСТОЯНИЯ И ТЕНДЕНЦИИ РАЗВИТИЯ РЫНКА

НЕДВИЖИМОСТИ

2.1 Законодательная база и особенности функционирования рынка недвижимости на современном этапе
2.2 Анализ опыта оценки и управления объектами недвижимости.
2.3 Социально - экономическое положение и тенденции развития рынка
недвижимости Кемеровской области
Глава 3 РАЗРАБОТКА МЕТОДИЧЕСКОГО ОБЕСПЕЧЕНИЯ ЭФФЕКТИВНОГО УПРАВЛЕНИЯ ОБЪЕКТАМИ НЕДВИЖИМОСТИ
^ 3.1 Привязка концепции сервейинга к российским условиям
3.2 Методические подходы к управлению объектами недвижимости
3.3 Методы выбора вариантов наиболее эффективного использования объектов недвижимости
3.4 Апробация методики выбора варианта наиболее эффективного использования объекта недвижимости на примере объекта незавершенного
строительства гостиничного комплекса «Кристалл»
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
* СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
ПРИЛОЖЕНИЯ

Введение
Становление рынка недвижимости, как особой сферы рыночных отношений, является одним из основных направлений формирования в России экономической системы, базирующейся на рыночных механизмах регулирования, функционирования и развития экономики.
Расширение круга объектов недвижимости, вовлекаемых в рыночный оборот, усложнение спектра операций, осуществляемых на рынке недвижимости, появление соответствующих этим операциям новых видов предпринимательской деятельности - все это свидетельствует о том, что рынок недвижимости постепенно выходит на новый уровень - уровень формирования развитого рынка.
Объект недвижимости и, тем более, их совокупность представляют собой сложную систему, испытывающую влияние разнохарактерных факторов в течение жизненного цикла. Точное определение стоимостного эквивалента, адекватное представление о реальном техническом состоянии объекта недвижимости и, наконец, поиск управленческих решений, дающих возможность использования наиболее эффективного варианта особенно необходимо для российского рынка недвижимости, т.к.:
- недвижимость составляет основу национального богатства;
- рынок недвижимости является своеобразным генератором экономического роста страны. Именно в объекты недвижимости различного назначения осуществляется первоначальное инвестирование значительной части средств;
- недвижимость, будучи базовой основой жизнедеятельности человека и общества в целом, представляет собой особый объект рыночного оборота, собственности и управления. Данное обстоятельство общепризнано и учитывается государством перед созданием системы контроля за эффективным использованием недвижимости на всех этапах ее жизненного цикла;
- недвижимость обладает огромной социальной ролью. С одной стороны, нормальное функционирование рынка недвижимости всегда вызывает положительный социальный эффект (жилье — один из главных потребительских приоритетов). С другой стороны, отсутствие эффективной государственной системы, включающей нормативно — правовые, финансово - экономические и управленческие механизмы, способно резко снизить рыночный потенциал недвижимости, привести к нежелательным социальным последствиям.
Для успешного продвижения реформ появление института частной собственности на объекты недвижимости должно сопровождаться соответствующими изменениями системы взаимоотношений общества и частного собственника.
Смена собственников происходит в условиях глубокого инвестиционного кризиса: наблюдается падение объемов капитальных вложений в основные производственные фонды, сужение внутреннего рынка и номенклатуры товаров. Данные обстоятельства приводят к появлению невостребованной недвижимой собственности. В связи с сокращением объемов производства, реструктуризацией экономики появились брошенные, неиспользуемые объекты недвижимости, включая объекты незавершенного строительства. В частности, наблюдается значительный рост числа невостребованных объектов недвижимости у предприятий и организаций различных форм собственности, которые свернули свою производственную деятельность. На территории Кемеровской области наиболее крупными подобными комплексами зданий и сооружений являются: гостиничный комплекс «Кристалл», углепровод
«Белово-Новосибирск», производственное объединение «Прогресс», многочисленные объекты недвижимости закрывающихся шахт.
Такие объекты имеют различный процент износа и часто становятся малопривлекательными для потенциальных покупателей или арендаторов. Это приводит к большим издержкам и потерям доходности.
теория не учитывает влияние данного фактора, поскольку / нельзя выразить через затраты труда.
Следует также учитывать, что обязательным для учета фактором является уровень прав на объект недвижимости. Права с затратами труда никак не связаны, и поэтому их стоимостное выражение на основе трудовой теории определить нельзя.
Рассмотрение трудовой теории стоимости позволяет сделать вывод, что ее применение является необходимым, но не достаточным условием определения стоимости объектов недвижимости.
Трудовая теория стоимости представляет собой одну из важнейших частей классической политической экономии. Другой важной частью является теория ренты. В экономической теории принято различать следующие основные значения понятия «рента»:
1. Особый вид дохода. Как известно, все доходы подразделяются на три вида: предпринимательский доход имеет форму прибыли, трудовой доход выплачивается в форме заработной платы. Отдельный вид представляет собой доход от собственности, который имеет форму ренты. При этом обязательным свойством любого дохода считается его регулярный характер, т.е. получение дохода в течение длительного времени. Разумеется, сама собственность никакого дохода приносить не может, для этого ее необходимо использовать. Использование собственности в качестве блага дохода в денежной форме не приносит, наоборот,— потребитель несет издержки, связанные с оплатой жилищно-коммунальных услуг, текущим ремонтом и т. п., а использование в качестве товара приносит разовый доход. Следовательно, доход от собственности может быть получен только при использовании в качестве источника дохода, но с той принципиальной оговоркой, что использование собственности осуществляется не самим собственником. Для собственника получение дохода не связано ни с какими затратами труда или предпринимательской деятельностью, это так называемый нетрудовой доход. Источник его появления — временная переуступка прав владения и