Управление развитием арендного жилого фонда : на примере города Москвы

• Автор: Чайкин, Алексей Александрович
• Шифр специальности: 08.00.05
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2006
• Место защиты: Москва
• Количество страниц: 126 с.

1. Арендный жилой фонд как одна из эффективных форм
управления в жилищно-коммунальном хозяйстве
1.1. Исторические корни арендных жилищных отношений в 8 России
1.2. Зарубежный опыт формирования городского жилищного
фонда и управления им
1.2.1. Виды городского жилья
1.2.2. Структура городского жилья
1.3. Существующая структура жилищного фонда в современной России и в Московском регионе
1.4. Первый муниципальный доходный жилой дом в современной Москве
1.5. Сущность девелопмента доходных жилых домов
2. Методические основы управления развитием арендного жилого 39 фонда
2.1. Концепция развития арендного жилого фонда
2.2. Правовое и экономическое обоснование развития доходных жилых домов в России
2.3. Экономическая целесообразность развития доходной жилой недвижимости
2.3.1. Анализ спроса и предложения на рынке аренды жилой недвижимости
2.3.2. Выбор земельного участка и варианты его предоставления инвестору-застройщику
2.3.3. Анализ финансовой целесообразности строительства доходных жилых домов
2.4. Проектирование доходных жилых домов
2.5. Определение источника финансирования
2.5.1. Паевые инвестиционные фонды как один из эффективных механизмов финансирования развития доходной жилой недвижимости
2.6. Строительство доходных жилых домов
2.7. Маркетинг развития доходных домов
2.8. Эксплуатация и управление доходными домами
3. Преобразование существующего жилого фонда на основе
принципов развития доходных жилых домов
3.1. Оценка вариантов решения жилищного вопроса
3.2. Участники и основные этапы проекта развития арендного
жилого фонда
3.3.Модель инвестиционного обеспечения развития доходной
жилой недвижимости
3.4. Методика оценки экономической целесообразности развития доходной жилой недвижимости
Заключение
Библиография

В современных условиях реформирования экономики России постепенно развиваются все отрасли народного хозяйства (металлургия, нефтяная и газовая промышленность, энергетика и т.д.). С разной скоростью, но неуклонно наше народное хозяйство движется в направлении перехода от командно-административной системы к рыночной. Однако, одна из крупнейших и, пожалуй, самая социально значимая отрасль - жилищно-коммунальное хозяйство - до сих пор находится в кризисном состоянии и, соответственно, требует серьезного реформирования.
Правительственная программа по реформированию жилищно-коммунального хозяйства, начавшаяся в 1992 году, к настоящему времени не принесла реальных результатов, что свидетельствует об отсутствии в органах государственной власти понимания сущности процессов, происходящих в ЖКХ, и, следовательно, реальных направлений выхода из кризиса. Разрешение кризиса ЖКХ возможно лишь в том случае, если будут выявлены и решены внутренние проблемы отрасли, которые не дают ЖКХ нормально функционировать и развиваться.
Основной недостаток моделей реформирования ЖКХ состоит в попытке решить проблемы в рамках существующей системы, качественно не изменяя ее. А вопрос о создании эффективного собственника государством даже не формулируется. Проблема изменения структуры собственности по-настоящему не анализируется, а ведь хорошо известно, что в экономике от форм собственности зависит очень многое.
Основным способом решения жилищного вопроса в России, в соответствии с новым жилищным кодексом РФ, является приобретение жилья в собственность (за наличные, по ипотеке, с помощью дотации и т.д.), и примерно 20% - арендное жилье для малоимущих. В результате 80% жилья в России будет в собственности жильцов, что не соответствует мировой

практике. Собственное жилье в мире доступно только людям со средними и высокими доходами, даже в развитых странах доля собственного жилья составляет в среднем 50%, остальные 50% - это арендное жилье: 40% -аренда у частных домовладельцев (доходный дом), 10% - социальная аренда (муниципальный арендный дом).
Согласно новому Жилищному кодексу РФ, единственным видом многоквартирного дома в России будет являться кондоминиум, т.е. коллективная собственность всех владельцев жилых и нежилых помещений в доме. Но эта форма собственности не является достаточно эффективной в силу не способности разнородных собственников и нанимателей объединяться для совместного владения и управления. Поэтому в мировой практике кондоминиумы не получили большого распространения - их лишь порядка 20% среди всего городского жилья.
На сегодняшний день в России (и особенно в Москве) сложилась далекая от оптимальной структура типов городского жилья, резко деформированная в сторону наименее эффективных форм - муниципальных домов и муниципальных домов с приватизированными квартирами. Кроме того, эти формы собственности постоянно воспроизводятся, усугубляя многочисленные проблемы российского ЖКХ.
Главным направлением реформирования ЖКХ должно стать изменение структуры собственности - сокращение доли неэффективных форм городского жилья и увеличение доли эффективных. Особое внимание следует уделять развитию частных доходных жилых домов. Коммерческая аренда - очень эффективный рыночный вид жилья, способствующий развитию ЖКХ, и очень перспективный для России, т.к. из-за низких доходов приобрести собственное жилье, даже по ипотеке, могут немногие.
В настоящее время арендные операции на рынке жилья в г. Москве стали весьма актуальными и востребованными. Люди постепенно приближаются к пониманию того, что аренда - тоже не плохой способ