Организационно-экономический механизм развития регионального рынка аренды жилой недвижимости

• Автор: Швед, Никита Евгеньевич
• Шифр специальности: 08.00.05
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2013
• Место защиты: Санкт-Петербург
• Количество страниц: 173 с. : ил.

Оглавление
Оглавление

Введение

Глава 1. Рынок аренды жилой недвижимости в городской агломерации

1.1. Анализ научных категорий в теории экономики недвижимости

1.2. Наем жилой недвижимости в российской нормативно-правовой инфраструктуре

1.3. Обоснование проблем формирования рынка найма жилья в современной городской агломерации

1.4. Выводы по Главе

Глава 2. Особенности методов регулирования и развития регионального рынка аренды жилой недвижимости
2.1. Существующие инструменты развития рынка аренды жилой недвижимости в российских городских агломерациях
2.2. Международный опыт создания и развития региональных рынков аренды жилой недвижимости
2.3. Использование рынков капитала и институциональных инвестиций для финансирования проектов арендного жилья в городских агломерациях
2.4. Выводы по Г лаве
Глава 3. Механизм эффективного развития рынка аренды жилой недвижимости как структурного элемента социально-экономической системы российских городских агломераций
3.1. Организационно-экономический механизм эффективного развития рынка арендного жилья в городской агломерации
3.2. Экономико-математическая модель эффективной реализации проектов коммерческого найма жилой недвижимости
3.3. Обоснование социально-экономического эффекта от внедрения двухуровневой модели арендного жилья в условиях городской агломерации
3.4. Выводы по Главе
Заключение
Список использованных источников
Публикации

Введение
Актуальность диссертационного исследования. В российских городских агломерациях существует массовый рынок аренды жилой недвижимости, однако он является неэффективным в экономическом смысле. Городские агломерации ввиду своих социально-экономических особенностей характеризуются высоким фундаментальным спросом на жилую недвижимость. Недоступность для подавляющей части населения приобретения жилья в собственность обеспечивает смещение спроса на рынок аренды, предложение на котором ограниченно. Ввиду этих факторов арендное жилье в городских агломерациях давно стало товаром первой необходимости. Дисбаланс спроса и предложения является устойчивым состоянием рынка аренды жилой недвижимости в российских городских агломерациях в среднесрочной перспективе: самостоятельному движению рынка в сторону экономического равновесия препятствуют ограничения системного характера. В рамках действующих рыночных механизмов и существующей институциональной среды инвестиционные проекты в сфере арендного жилья в городских агломерациях не реализуются по причине нерентабельности для инвесторов и девелоперов.
Вместе с тем экономически эффективный рынок аренды жилой недвижимости может являться также хорошим инструментом проведения государственной инвестиционной политики в сфере жилищного строительства на региональном уровне, ставка в которой до недавнего времени делалась исключительно на стимулирование приобретения жилья в собственность. Очевидно, что даже в условиях городских агломераций для большей части населения покупка жилья недоступна в силу его высокой стоимости, значительных транзакционных издержек и обязательств, которые накладывает владение жилой недвижимостью. Таким образом, жилье, предоставляемое во временное пользование по договорам найма, характеризуется более высокой доступностью, а, значит, является более гибким инструментом проведения государственной политики в жилищной сфере. Формирование института регионального рынка аренды жилой недвижимости также позволит государству
проводить более эффективную политику сразу в нескольких сферах: региональной, социальной, трудовой, миграционной, демографической. С помощью эффективного рынка аренды жилой недвижимости государство получит возможность поддерживать и развивать городские агломерации как структурный элемент национального хозяйства, что будет стимулировать прочие сектора российской экономики, способствуя привлечению в разные регионы России инвесторов, готовых вкладывать средства в освоение новых территорий, производство и строительство.
Однако все предлагаемые различными государственными ведомствами инструменты стимулирования рынка аренды жилой недвижимости основаны на прямом или косвенном субсидировании затрат отдельных участников рынка, что не будет способствовать рыночной эффективности в долгосрочной перспективе.
Проведенные автором исследования выявили противоречие в социально-экономической системе российских городских агломераций между общепризнанной необходимостью развития рынка аренды жилой недвижимости и отсутствием инвестиционных проектов в этой сфере. На основе этого противоречия сформулирована проблема определения наиболее эффективного организационно-экономического механизма формирования рынка аренды жилой недвижимости, который будет способствовать экономическому развитию-российских городских агломераций, максимизируя полезность всех субъектов рынка.
Актуальность и высокая практическая значимость обозначенной проблемы для социально-экономической среды отдельных пространственных экономических образований, а также для всего отечественного рынка недвижимости, и ее недостатчная теоретическая разработанность обсуловили выбор темы исследования.
Степень разработанности темы исследования. Проблема развития регионального рынка аренды жилой недвижимости многоаспектна, ее отдельные стороны являются предметом исследования экспертов различного профиля. Так, теоретическому анализу экономики недвижимости посвятили свои

Таблица 1.2 - Уровень жизни населения в Московской и Санкт-
Петербургской агломерациях
В среднем на душу населения, рублей в месяц 2000 2005 2009 2010 2
г. Москва
Денежные доходы 7 998 24 014 40 072 44 051 47
Заработная плата * 3 229 14 425 33 358 38 411 44
Величина прожиточного минимума ** - 4 171 7 406 8 656 9
Потребительские расходы 7 258 16 961 27 418 30 195 34
Московская область
Денежные доходы 1 824 7 445 20 064 22 641 25
Заработная плата * 2 269 9 558 23 342 25 417 28
Величина прожиточного минимума ** - 3 227 5 850 6 585 6
Потребительские расходы 1 541 6 077 13 870 15 673 18
г. Санкт-Петербург
Денежные доходы 2 556 12 264 21 553 24 824 25
Заработная плата * 2512 10 134 23 884 27 190 29
Величина прожиточного минимума ** - 3 259 5 232 5 773 6
Потребительские расходы 2 113 7 709 15 950 17 944 19
Ленинградская область
Денежные доходы 1 355 5 687 12 538 14 798 15
Заработная плата * 2 179 8 596 18 360 20 768 23
Величина прожиточного минимума ** - 2 829 4 843 5 380 5
Потребительские расходы 965 4 010 8 399 10 496 12
Российская Федерация
Денежные доходы 2 281 8 088 16 895 18 951 20
Заработная плата * 2 223 8 555 18 638 20 952 23
Величина прожиточного минимума ** - - 5 144 5 902 6
Потребительские расходы 1 723 5 627 11 795 13 185 15
* Номинальная начисленная заработная плата работников организаций ** На IV квартал каждого отчетного года Источник: Росстат, 2012 г.
Московская агломерация является самой крупной в России, единственное территориальное образование, отвечающее признакам мегаполиса - самый значимый территориально-производственный узел России, общефедеральный центр притяжения социально-экономических ресурсов. Население Московской агломерации составляет от 15 до 17,3 млн. человек, в ее состав входит около 50 городов, в том числе 14 городов с населением свыше 100 тыс. человек. Московская агломерация включает ярко выраженный центр - город Москва - и множество ближайших городов Московской области.
Санкт-Петербургская агломерация является второй по величине после Московской, население составляет от 5,5 до 6,2 млн. человек. В ее состав входит