Разработка организационно-технологической системы воспроизводства жилой недвижимости с целью повышения надежности её функционирования

• Автор: Мышовская, Людмила Петровна
• Шифр специальности: 05.23.08
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2008
• Место защиты: Воронеж
• Количество страниц: 170 с. : ил.

1 АНАЛИЗ СУЩЕСТВУЮЩИХ МЕТОДОВ ОБЕСПЕЧЕНИЯ СОХРАННОСТИИ ВОСПРОИЗВОДСТВА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

1.1 Особенности современного состояния жилищного фонда и

ИНЖЕНЕРНОЙ ИНФРАСТРУКТУРЫ В РОССИИ

1.2 Анализ теоретических исследований в области повышения

ОРГАНИЗАЦИОННО-ТЕХНОЛОГИЧЕСКОЙ НАДЕЖНОСТИ ПРОИЗВОДСТВЕННЫХ ПРОЦЕССОВ

1.3 Зарубежный и отечественный опыт по повышению надежности и

ОБЕСПЕЧЕНИЮ ВОСПРОИЗВОДСТВА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Выводы по первой главе

2 РАЗРАБОТКА И ВЫБОР ЭФФЕТСШВНЬЕХ РЕШЕНИЙ ПО ОБЕСПЕЧЕНИЮ ОРГАНИЗАЦИОННО-ТЕХНОЛОГИЧЕСКОЙ НАДЕЖНОСТИ ВОСПРОИЗВОДСТВА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
2.1 Методы технической эксплуатации в системе воспроизводства объектов недвижимости
2.3 УЧЕТ ОСНОВНЫХ ВИДОВ ПОТЕРЬ ПРИ ОБЕСПЕЧЕНИИ ВОСПРОИЗВОДСТВА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ ПО ПЕРЕДЕЛАМ И НА ЭТАПАХ ЖИЗНЕННОГО ЦИКЛА ПРЕДПРИЯТИЯ
2.4 Обоснование выбора рациональных методов воспроизводства
ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
2.5 РАЗРАБОТКА обобщенной МОДЕЛИ УПРАВЛЕНИЯ ВОСПРОИЗВОДСТВОМ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ НА ОСНОВЕ ПОВЫШЕНИЯ НАДЕЖНОСТИ
Выводы по второй главе
3 ФОРМИРОВАНИЕ НАПРАВЛЕНИЙ И МЕХАНИЗМОВ ПОВЬШШНИЯ
ОРТАНИЗАЦИОННО-ТЕХНОЛОГИЧЕСКОЙ НАД ЕЖНОСТИ ВОСПРОИЗВОДСТВА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИНАПРИМЕРЕЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОГО КОМПЛЕКСА ВОРОНЕЖСКОЙ ОБЛАСТИ
3.1 Выбор рацион альных методов ремонта, модернизации и РЕКОНСТРУКЦИИ объектов недвижимости

3.2 МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ ПО ПОВЫШЕНИЮ ОРГАНИЗАЦИОННОТЕХНОЛОГИЧЕСКОЙ НАДЕЖНОСТИ ЭКСПЛУАТАЦИИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
ВЫВОДЫ ПО ТРЕТЬЕЙ ГЛАВЕ
ОСНОВНЫЕ РЕЗУЛЬТАТЫ И ВЫВОДЫ
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

Актуальность темы исследования. Реконструкция жилищного фонда стала одной из наиболее острых проблем, обусловленных неотложной необходимостью повышения благоустройства, комфортабельности квартир и качества жилищ, поскольку потеря эксплуатационных свойств жилых зданий и их физический износ достигли того предела, за которым следуют непредсказуемые социальные последствия.
Одна из причин неудовлетворительного состояния жилищно-коммунальной
I [
сферы заключается в том, что многие вопросы, связанные с обеспечением условий эффективной организации работ по сохранности и воспроизводству жилой недвижимости, вызваны значительными отклонениями основных параметров производственных процессов во времени и носят вероятностный характер. Это обусловливает необходимость исследования проблем повышения организационнотехнологической надежности процессов воспроизводства объектов жилой недвижимости. Проблема развития жилищно-коммунального комплекса; эффективности функционирования и развития предприятий ЖКХ, повышения организационно-технологической надежности основных организационнотехнологических переделов за счет реализации различных стратегий развития носит открытый характер и предусматривает разработку многовариантных и многокритериальных подходов к решению конкретных задач.
Современная ситуация в жилищной отрасли такова, что без кардинального изменения всей системы, организации содержания, управления и финансирования ее эффективное функционирование невозможно. В течение длительного времени государство компенсировало значительную- часть расходов жилищной сферы, контролировало размещение и строительство жилья и объектов инженерной инфраструктуры, определяло уровень предоставляемых коммунальных услуг. Проводимая политика исключала рыночный спрос на услуги и жилье, снижала активность населения и хозяйствующих субъектов в формировании требований к качеству жилья и предоставляемых жилищно-коммунальных услуг.
Масштаб проблемы характеризуется следующими данными;

Кроме того, государство предоставляет финансовую поддержку по устройству лифтов для домов, высота которых составляет не менее трех этажей. Если в доме нет лифта и в рамках ремонта предусматривается его устройство, государство выплачивает акционерному обществу арендного жилья 50 %, а акционерному обществу собственников жилья 40 % от объема затрат. Кроме того, некоторые муниципалитеты, в частности в городе Хельсинки, предоставляют дополнительную дотацию на устройство лифтов в размере 10 %.
Владельцы частных квартир1 не имеют права на получение государственной финансовой поддержки кроме целевого назначения. Квартирные акционерные общества финансируют свой ремонт обычно таким образом, что первоначально осуществляется ежемесячный сбор денежных средств с жильцов в так называемый фонд ремонта в размере 15-20 % от расчетной суммы затрат на ремонт. После этого выполняется мероприятие по ремонту, а недостающая часть денег покрывается за счет банковского кредита. Кредит погашается, вместе с арендой за счет платы, взимаемой^ жильцов.
В законодательстве Финляндии есть конкретные положения; касающиеся капитального ремонта квартир. В частности, регламентируется- контроль за ходом работ со стороны муниципалитетов в целях обеспечения здорового и безопасного проживания людей. Если состояние жилого здания. настолько неудовлетворительно, что это, по мнению органа контроля, представляет собой опасность для здоровья или безопасности жильцов, этот официальный орган рекомендует выполнить обновление дома с указанием конкретных мероприятий. Если ремонт не будет выполнен в установленный срок, орган контроля, может направить предупреждение о штрафе, а в случае невыполнения ремонтных работ обязать его оплатить. Если, несмотря на угрозу штрафа, ремонт не будет выполнен, орган имеет право потребовать расселения здания в целях обеспечения безопасности жильцов.
В арендных домах отношения между жильцами и собственником регулируются Законом о коллективном управлении. В соответствии с ним управление осуществляет правление акционерного общества, взаимодействующее