Пространственные модели в массовой оценке стоимости объектов недвижимости

• Автор: Беляева, Анна Валерьевна
• Шифр специальности: 05.13.10
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2014
• Место защиты: Москва
• Количество страниц: 143 с. : ил.

ОГЛАВЛЕНИЕ
ВВЕДЕНИЕ

Степень разработанности темы и ее актуальность

Цели и задачи диссертационного исследования

Научная новизна

Теоретическая и практическая значимость работы

Положения, выносимые на защиту

Степень достоверности и апробация результатов

ГЛАВА 1. ОБЗОР СОВРЕМЕННЫХ МЕТОДОВ МАССОВОЙ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

1.1 Виды оценки стоимости недвижимости: индивидуальная и массовая

1.2 Компьютеризованная массовая оценка
1.3 Недвижимость как объект налогообложения
1.4 Методики оценки стоимости объектов недвижимости
1.5 Обзор недавних Российских работ в области построения компьютерной
массовой оценки стоимости объектов недвижимости
1.6 Выводы к Главе I
ГЛАВА 2. РАЗРАБОТКА МЕТОДА ПОСТРОЕНИЯ КМО ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ С УЧЕТОМ ДВУХ ПРОСТРАНСТВЕННЫХ ФАКТОРОВ
2.1 Модели с учетом центров локального влияния
2.2 Пространственные авторегрессионные модели
2.3 Оценивание пространственных авторегрессионных моделей
2.4 Пространственные модели с учетом взаимного влияния объектов друг на друга и
влияния центров локального влияния на стоимость объектов
2.5 Алгоритм применения метода
2.5.1 Идентификация центров влияния
2.5.2 Проверка наличия пространственной автокорреляции
2.5.3 Прогнозирование цен но моделям построенным по обучающей выборке
2.5.4 Построение различных вариантов моделей, диагностика моделей и выбор наилучшей.
2.6 Выводы к Главе
ГЛАВА 3. АНАЛИЗ ЭФФЕКТИВНОСТИ ПОСТРОЕНИЯ КМО ДЛЯ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ НА ОСНОВЕ СОВМЕСТНОГО УЧЕТА ЦЕНТРОВ ВЛИЯНИЯ И ПРОСТРАНСТВЕННОЙ АВТОКОРРЕЛЯЦИИ
3.1 Методика оценки эфчфктивности методов построения КМО
3.2 Цели моделирования
3.3 Построение имитационной модели
3.3. Структура эксперимента
3.4 Анализ эффективности методов КМО по результатам эксперимента. Качество
оценивания и прогнозирования в различных ситуациях формирования цен
3.4 I Среднеквадратичная ошибка прогноза
3.4.2 Среднее остатков модели
3.4.3 Квадрат коэффициента корреляции
3.4.4 Среднеквадратичное отклонение
3.4.5 Критерий Лкаике и Шварца
3.5 Исследование чувствительности методов (3.3) и (3.4) к выбору типа
пространственной модели и к точноста задания числа ближайших соседей
3.6 Выводы к Главе

ГЛАВА 4. АПРОБАЦИЯ МЕТОДА НА ЭКСПЕРИМЕНТАЛЬНЫХ ДАННЫХ
4 I Эксперимент
4 11 Идентификация центров влияния
412 Выбор структуры пространственных матриц
4 13 Проверка наличия пространственной корреляции
4 14 Оценивание различных вариантов моделей и их диагностика
4 15 Сравнение вариантов и выбор модели
4.2 Эксперимент
4 2 1 Идентификация центров влияния
4 2 2 Выбор структуры пространственных матриц 4 2 3 Проверка наличия пространственной корреляции 4 2 4 Оценивание различных вариантов моде чей и их диагностика 4 2 5 Сравнение вариантов и выбор модели
4.3 Выводы к Главе
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
ПРИЛОЖЕНИЕ 1. ДАННЫЕ, ПОЛУЧЕННЫЕ ПО РЕЗУЛЬТАТУ ЭКСПЕРИМЕНТОВ ГЛАВЫ

Введение
Степень разработанности темы и ее актуальность
Вопрос зависимости стоимости объекта недвижимости от его пространственных характеристик развивался в последние три десятилетия в основном в работах зарубежных ученых и в России среди оценщиков он мало известен. Этот подход ориентирован на использование координат оцениваемых объектов, что невозможно без наличия электронных карт оцениваемой территории. Возможность применения этого аппарата полностью коррелирует с развитием геоинформационных систем. Так, с начала 1980-х годов существенно расширился рынок ГИС, области их применения за счет интеграции с базами непространственных данных. В плане дальнейшего развития методов массовой оценки данная работа представляется весьма актуальной.
Кроме того, практическое исследование, проведенное Международной ассоциацией налоговых оценщиков [1ААО], показало, что одной из основных характеристик эффективной системы налоговой оценки недвижимости является ее связь с общественностью и возможность корректно пояснить величину налогооблагаемой базы. Хорошая программа связей с общественностью позволяет обществу понять задачи, стоящие перед оценщиком и позволяет оценить справедливость расчета налогооблагаемой базы. Такая программа должна служить не только в качестве инструмента оперативного реагирования на претензии налогоплательщиков, сколько средством постоянного контакта с самыми широкими слоями общества. Связи с общественностью особенно важны в периоды коренных изменений, например, при введении новой системы оценки недвижимости. Видится высокая важность такого рода системы в России в 2014 -2015 годах - в период запланированного масштабного введения единого налога па недвижимость, который должен заменить сразу два ныне действующих налога — на землю и на имущество физических лиц.
Принципиальными требованиями общественности к процессу определения налогооблагаемой стоимости являются справедливость, открытость и эффективность функционирования. Как частные лица, так и организации имеют

• сбор информации о рынке недвижимости;
• расчет кадастровой стоимости объектов недвижимости;
• анализ полученных результатов.
В качестве источника получения сведений об объектах оценки для формирования перечня объектов оценки использовались данные об объектах капитального строительства, сформированные в результате выполнения проекта «Инвентаризация архивов БТИ» в пилотных регионах [96]. В результате анализа перечня объектов оценки было выявлено, что подавляющее большинство объектов оценки (около 90 процентов) составляют объекты жилого фонда, в том числе квартиры (около 65 процентов) и индивидуальные жилые дома (около 25 процентов).
В качестве основы проведения работ была использована картографическая основа кадастра, на которой отображены границы единиц кадастрового деления и границы земельных участков, адресно-цифровые планы. Объекты оценки были нанесены на адресно-цифровые планы в целях графической идентификации и расчета значений факторов стоимости. Для расчета значений факторов стоимости были созданы картографические слои, на основании которых определялось расстояние объекта до центра населенного пункта, престижность зоны нахождения объекта, возможность подключения теплоснабжения, газоснабжения, электроснабжения и т. п [96].
Для получения ценовой информации были проведены работы по сбору сведений о рынке недвижимости. Анализ сведений показал, что наиболее активно вовлечены в оборот объекты жилой недвижимости (квартиры и индивидуальные жилые дома), находящиеся в крупных населенных пунктах. Количество сделок с другими объектами ограничено.
Расчет кадастровой стоимости согласно Методическим рекомендациям [97,98] выполнялся методом построения статистических моделей. В процессе моделирования было выявлено, что основными факторами, влияющими на стоимость объектов, являются факторы местоположения (определяются на основе адресных характеристик объекта), а также характеристики объекта недвижимости