Аренда в системе управления государственной и муниципальной собственностью

• Автор: Авеков, Владимир Васильевич
• Шифр специальности: 08.00.05
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 1999
• Место защиты: Москва
• Количество страниц: 188 с. : ил.

СОДЕРЖАНИЕ
В в е д е н и е
Глава 1. Аренда как способ управления государственной и муниципальной собственностью.И
1.1. Сущность аренды. Субъекты и объекты аренды го
сударственной и муниципальной собственности. Арендные отношения
1.2. Об истории становления и развития аренды
1.3. Анализ состояния и проблем аренды объектов го
сударственной и муниципальной собственности в
г. Москве
Глава 2. Арендное ценообразование и его связь с
эффективностью аренды.
2.1. Методические проблемы определения арендной платы и оценки эффективности аренды
2.2. Методы и модели формирования и установления арендной платы
2.2.1. Рыночное арендное ценообразование.
2.2.2. Модели арендного ценообразования, основанные
на базисных ставках.
2.2.3. Методика определения арендной платы на основе затрат, связанных с арендой объекта
2.2.4. Модели, опирающиеся на учет доходности аренды для арендатора
2.2.5. Метод определения величины арендной платы на основе аналогий
2.2.6. Влияние методов определения арендной платы на
эффективность аренды
2.3. Специфика определения платы за аренду типичных объектов государственной и муниципальной собственности.
2.3.1. Формирование платы за аренду городского жилья
2.3.2. Формирование платы за аренду служебных помещений
2.3.3. Формирование платы за аренду памятников истории, культуры, архитектуры.
Глава 3. Пути повышения эффективности управления
арендой объектов государственной и муниципальной собственности.
3.1. Совершенствование системы арендных платежей, состава и структуры объектов аренды
3.2. Улучшение договорных основ аренды муниципальной собственности
3.3. Совершенствование законодательно нормативной базы аренды
3.4. Развитие и совершенствование типовых функций управления арендой.
Выводы и рекомендации.
Литература


В экономических словарях и учебниках по экономике аренду принято характеризовать как юридически оформленное предоставление имущества, объектов недвижимости, земли их собственником арендодателем во временное пользование другим лицам арендаторам на договорных условиях, за плату. Несколько более развернутое определение термина аренда содержится в проекте Закона города Москвы Об аренде объектов государственное и муниципальной собственности г. Москвы . В этом проекте аренда трактуется как основанное на договоре временное возмездное владение и пользование или временное пользование землей, иными природными ресурсами, предприятиями и другими имущественными комплексами, зданиями, сооружениями, оборудованием, транспортными средствами и другими вещами, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования. Выделим два важных элемента в этом определении, которые не представлены или недостаточно представлены в других источниках. Первый из них касается трактовки аренды как отношений собственности, точнее, изменения отношений собственности, возникающего по воле и в силу заинтересованности собственника и по побуждению со стороны лиц. Будем опираться на предположение, что в исходном состоянии собственник имущества является одновременно его владельцем, распорядителем и пользователем. Права владения при этом не передаются, что ограничивает возможности арендатора трансформировать используемый им имущественный комплекс. Таким образом, арендатор получает не только право пользоваться имуществом, но и трансформировать, видоизменять, наращивать, улучшать имущественный комплекс в пределах и на условиях, оговоренных в договоре аренды. Это гораздо более глубокая и прогрессивная форма аренды имущества, значительно повышающая заинтересованность арендатора, способная обеспечить ему дополнительные выгоды и в то же время расширяющая диапазон источников дохода арендодателя от аренды, так как он вправе дать согласие только на такие изменения объекта аренды, которые представляются ему целесообразными, исходя из собственных интересов. Это предопределяется не только его более обширными возможностями, но и тем обстоятельством, что при передаче арендодателем имущества в пользование арендатору довольно сложно вычленить право владения как непередаваемое. Пользователь поневоле становится владельцем в том смысле, что во время постоянного использования имущества он реально обладает им. Справедливо лишь утверждать, что право владения имуществом со стороны арендатора, не будучи передано ему, реально ограничено определенными пределами. Наряду с такой неявной формой передачи полномочий владения арендатору, имеющей место в любом случае аренды, существуют и явные, отраженные в арендном договоре формы. Во всех этих случаях арендатор осуществляет не только пользование, но реализует и функции владения объектом аренды в соответствии с переданными ему полномочиями владения. Приходится отмечать,что ни в экономической, ни в юридической науке пока не проведены четкие грани между категориями владения и пользования, а в более широком аспекте между тремя фундаментальными понятиями теории собственности владение, распоряжение, пользование. Но в этом определении не обозначена граница, выход за пределы которой возможен только при совмещении пользования с владением или распоряжением. Договор аренды и сущность арендных отношений заведомо предопределяют передачу арендодателем арендатору основного круга прав пользования, но и в этом случае арендодатель вправе устанавливать ограничения в виде, например, использования объекта только по определенному назначению. При одновременной передаче арендатору как прав пользования, так и прав владения, которые не вытекают автоматически из прав пользования, необходимо указывать какие именно права владения передаются и в какой форме. Например, арендуемый имущественный объект может быть передан на баланс арендатора со всеми вытекающими отсюда правами владения. В то же время надо иметь в виду, что если арендное использование объекта чаще всего ограничивается условием применения его по исходному назначению, то передача прав владения ограничена более жестким образом. Она может быть осуществлена лишь в пределах сохранения за арендатором прав распоряжения, характеризующих его как собственника.