Планирование восстановления конструктивных элементов объектов недвижимости с учетом их жизненного цикла

• Автор: Чирков, Станислав Владимирович
• Шифр специальности: 08.00.05
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2002
• Место защиты: Москва
• Количество страниц: 211 с. : ил

СОДЕРЖАНИЕ.
Введение.
ГЛАВА 1. РОЛЬ КОРОТКОЖИВУЩИХ ЭЛЕМЕНТОВ
В СИСТЕМЕ УПРАВЛЕНИЯ ОБЪЕКТАМИ НЕДВИЖИМОСТИ
1.1.Экономические и функциональные особенности короткоживущих
элементов
1.2.0ценка износа и управление жизненным циклом короткоживущих элементов промышленных зданий
1.3.Анализ потребности в восстановлении короткоживущих элементов по объектам недвижимости ОАО АВТОВАЗ
ГЛАВА 2. МЕТОДИЧЕСКИЕ ВОПРОСЫ ПЛАНИРОВАНИЯ ВОССТАНОВЛЕНИЯ КОРОТКОЖИВУЩИХ ЭЛЕМЕНТОВ ОБЪЕКТОВ
НЕДВИЖИМОСТИ.
2.1. Анализ и постановка задачи управления затратами на ремонт
короткоживущих элементов.
2.2. Формирование оптимального графика ремонтновосстановительных
2.3. Базовые ремонтные программы в системе планирования восстановительных работ
2.4. Эффективность базовых ремонтных программ с учетом фактического накопленного износа.
ГЛАВА 3. КОМПЛЕКСНЫЙ ПОДХОД К ПЛАНИРОВНИЮ РЕМОНТНОВОССТАНОВИТЕЛЬНЫХ РАБОТ ДЛЯ КОРОТКОЖИВУЩИХ ЭЛЕМЕНТОВ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ ПРОМЫШЛЕННОГО
ПРЕДПРИЯТИЯ
3.1. Влияние характеристик короткоживущих элементов промышленных
зданий на планирование ремонтновосстановительных работ
3.2.Прогнозирование состояния короткоживущих элементов зданий и сооружений и оценка потребности в ремонтновосстановительных
работах
З.З.Годовое планирование и бюджетирование ремонтновосстановительных работ для короткоживущих элементов зданий и сооружений
Заключение.
Литература


Сопоставление факторов стоимости предприятия с характеристиками использования его недвижимости рисунок 1. Рис. Непосредственное влияние характеристик недвижимости на доходы предприятия от производственной деятельности оценить весьма сложно. Однако для получения этих доходов, безусловно, необходима определенная инфраструктура, в том числе соответствующие здания и сооружения в нормальном, работоспособном состоянии. Следовательно, при принятии решений по управлению недвижимостью может быть использован известный принцип перевода критерия в ограничения . В контексте рассматриваемой задачи этот принцип можно интерпретировать, как требование обеспечить в течение срока эксплуатации недвижимости такого ее состояния, которое удовлетворяет условиям нормальной организации производственного процесса. С позиций управления недвижимостью предприятия в ег о расходах денежных оттоках следует особо выделить затраты на содержание и эксплуатацию зданий и сооружений, в первую очередь, на ремонт и замену их элементов. Таким образом, для принятия эффективных, ориентированных на максимизацию стоимости предприятия решений по эксплуатации зданий и сооружений, необходимо обеспечить экономически оправданную по внешним экономическим условиям долговечность срок службы с сохранением эксплуатационных качеств в заданных пределах, отвечающих требованиям производственных процессов, при минимизации дисконтированных затрат на содержание и ремонт этих зданий и сооружений рисунок 1. Рис. Важно отметить, что дальнейший анализ влияния недвижимости предприятия на перечисленные факторы его стоимости требует специфицированного подхода к структуре производственных зданий и сооружений. Оказывается, что эта структура включает элементы с различными технологическими, функциональными и экономическими свойствами, особенности которых необходимо учитывать при формировании эффективной системы управления недвижимостью. Такая спецификация проявляется уже при анализе первого из названных критериев эффективности управления недвижимостью ее долговечности. В соответствии с общепринятым определением под долговечностью зданий понимают время, в течение которого они сохраняют возможно, с перерывами на ремонт эксплуатационные качества в заданных пределах . Это время определяется сроком службы несменяемых при капитальных ремонтах частей здания фундамента, каркаса, стен, которые обычно называют основными или определяющими конструктивными элементами. Кроме того, в состав зданий входит ряд конструкций с меньшим сроком службы полы, кровля и т. В конструктивные элементы здания классифицируются по трем группам в зависимости от продолжительности межремонтного периода. В рекомендуется подразделять элементы здания по скорости износа на долговременные и быстро изнашивающиеся. Для целей дальнейшего анализа наиболее адекватным представляется выработанное в теории и практике оценки недвижимости понятие короткоживущих элементов зданий. По формулировке Е. В работе приведен анализ, обосновывающий идеальную структуру здания с равнопрочными конструктивными элементами, имеющими близкий срок службы. Так, для кровли производственных зданий ОАО АВТОВАЗ нормативный срок службы составляет 8 лет, для полов от до лет при нормативном сроке службы стен и колонн до , а фундаментов до лет. В течение срока эксплуатации здания в целом короткоживущие элементы должны пройти несколько циклов эксплуатации, т. В соответствии с приведенным перечнем последние пять конструктивных элементов здания могут быть отнесены к короткоживущим. Представление об удельном весе затрат на капитальный ремонт разных типов конструктивных элементов по всем объектам ОАО АВТОВАЗ можно получить из таблицы 1. Доля различных конструктивных элементов в стоимости промышленных зданий по ряду объектов ВАЗа приведена в той же таблице и показана на рисунке 1. Для сравнения в таблице 1. Российского общества оценщиков. Таблица 1. Доля в стоимости капитального ремонта зданий и сооружений 5,4 ,0 7. Корпус модернизации оборудования ,1 ,2 ,9 ,9 9,0 5. Бытовые помещения 7,0 ,8 ,8 ,1 ,7 . Рис.