Методические основы анализа экономической эффективности инвестиционно-строительных проектов с учетом их опционных характеристик

• Автор: Коношенко, Максим Викторович
• Шифр специальности: 08.00.05
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2007
• Место защиты: Москва
• Количество страниц: 158 с. : ил.

ВВЕ^
I. ГЛАВА. АНАЛИЗ СОСТОЯНИЯ ПРОБЛЕМЫ ЭКОНОМИЧЕСКОГО АНАЛИЗА ИНВЕСТИЦИОННО .СТРОИТЕЛЬНЫХ ПРОЕКТОВ И ДЕВЕЛОПМЕНТА НЕДВИЖИМОСТИ
1.1. Анализ состояния проблемы экономического анализа инвестиционно
СТРОИТЕЛЬНЫХ ПРОЕКТОВ
1.2. Понятие девелопмента недвижимости, его роль при реализации
ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНОГО ПРОЕКТА
ВЫВОДЫ ПО ГЛАВЕ
П. ГЛАВА. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ И МЕТОДИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ АНАЛИЗА ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНЫХ ПРОЕКТОВ И ОПЕНКИ ПРАВ НА НИХ
2.1 МОДЕЛЬНОЕ ПРЕДСТАВЛЕНИЕ ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНОГО ПРОЕКТА НА
ВСЕМ ЖИЗНЕННОМ ЦИКЛЕ
2.2 ЭКОНОМИЧЕСКИЙ АНАЛИЗ ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНОГО ПРОЕКТА В
ДЕТЕРМИНИРОВАННОЙ ПОСТАНОВКЕ
2.3 Анализ типичного поведения девелопера при выборе ИСП
2.4 Методические положения анализа ИСП с учетом его опционных характеристик
Выводы по ГЛАВЕ:
III. ГЛАВА. ПРАКТИЧЕСКАЯ РЕАЛИЗАЦИЯ РАЗРАБОТАННОЙ МЕТРИКИ ОЦЕНКИ ИСП С УЧЕТОМ ОПЦИОННЫХ ХАРАКТЕРИСТИК И РЕКОМЕНДАЦИИ ПО ЕЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЮ
3.1 ЭКСПЕРИМЕНТАЛЬНАЯ проверка разработанной МЕТОДИКИ
3.2 ИССЛЕДОВАНИЕ ВЛИЯНИЯ ПАРАМЕТРОВ МЕТОДИКИ
3.3 Практическая реализация методческих положений
Выводы по главе
ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ И ПРЕДЛОЖЕНИЯ
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
ПРИЛОЖЕНИЕ
ПРИЛОЖЕНИЕ

Богатство нашей страны — ее огромная территория. Один только фонд перераспределения земель (неиспользуемые сельхозземли) составляет 349 000кв. км — чуть меньше всей территории Германии (357 ООО кв. км). Казалось бы, что на этой огромной территории должен активно развиваться рынок недвижимости, особенно жилой недвижимости. В связи с политической стабилизацией в стране и благоприятной рыночной конъектурой власти активно занялись этой проблемой в рамках национальных проектов. Однако, выполнение активно рекламируемой президентской программы “Доступное жилье” столкнулось с проблемой нехватки в городах участков, обустроенных инфраструктурой. Участки, конечно, есть. Но они уже розданы, причем на вполне законных основаниях.
Рынок недвижимости всегда притягивал к себе внимание. С одной стороны, он понятен и доступен практически всем, в отличие от другого популярного рынка — ценных бумаг. Каждый имеет (или использует) недвижимость, но не каждый имеет акции или другие ценные бумаги. С другой стороны, внятного объяснения, что происходит на нашем рынке недвижимости последнее годы, ни от кого нет.
Многочисленные аналитические обзоры более или менее правильно показывают в цифрах, что произошло с рынком недвижимости за тот или иной период времени, но не дают ответа на вопрос — почему это произошло, и что произойдет в будущем. Правильнее эти обзоры называть не аналитическими, а статистическими.
Сложность заключается в том, что рынок недвижимости невозможно описать при помощи стандартных методик, которые применимы к другим рынкам.
Экономическая теория как наука исследует не реальное общество, а его экономическую модель, которая характеризуется рядом принципиальных упрощений. Эти упрощения необходимы по одной причине — реальные экономические отношения в обществе настолько сложны, что изучить их напрямую научным способом невозможно.
Поэтому была создана упрощенная экономическая модель общества, которую стало возможным исследовать. Вот основные из этих упрощений экономической модели: наличие однородного товара, свободный обмен информацией, легкость обмена товарами, рациональное поведение участников
Эти исследования позволяют понять причины экономических явлений, но только в пределах экономической модели. Когда эти исследования переносят на реальную жизнь, начинают возникать проблемы.
Рынок недвижимости не подходит под упрощения экономической модели. Каждый объект недвижимости уникален, свободный обмен информацией часто затруднен или отсутствует, купля-продажа недвижимости также происходит непросто, а поведение
участников нерационально. Рынок недвижимости не подходит ни под одно из условий экономической модели.
Фактически рынок недвижимости является особым рынком, живущим по своим законам, отличным от законов других товаров. На рынке недвижимости существует действительная физическая уникальность практически каждого из объектов недвижимости во всем мире.
Другая важнейшая особенность недвижимости — она является не только товаром, но и объектом для инвестиций. Здесь необходимо обозначить принципиальную разницу между первым и вторым.
Когда цена на обычный товар растет, спрос падает и товар начинают меньше покупать. Для инвестиционных активов — все наоборот. Когда стоимость растет, покупают еще больше и цена становится еще выше. Фактически цена на жилую недвижимость определяется ожиданиями ее дальнейшего роста. Повышение цены в этой ситуации превращается в самовоспроизводящийся механизм.
Итак, вместо механизма ограничения цены в недвижимости присутствует механизм повышения цены. Фактически цена недвижимости может быть любой. Недвижимость не является единственным объектом для инвестиций. Существует, по крайней мере, один рынок, сопоставимый по объемам и популярности — фондовый. В последнее время фондовый рынок в России растет очень быстро и служит очень привлекательным местом вложения средств, поэтому сравнения двух этих рынков не избежать. При этом широко рекламируется как значительное преимущество фондового рынка его главная особенность — при необходимости акции можно быстро продать. Однако именно в этом кроется главная опасность фондового рынка.
Как было указано ранее, повышение цены на инвестиционный товар, в отличие от потребительского товара, стимулирует спрос, далее увеличенный спрос стимулирует повышение цен и дальнейшее повышение спроса, которое может приобретать черты ажиотажа. При понижении цен на инвестиционный товар все происходит с точностью до наоборот. При повышении цены на инвестиционный товар вначале инвесторами движет жадность и спрос увеличивается, что приводит к дальнейшему увеличению цен. Получается своеобразный замкнутый круг или инвестиционная спираль - рынок разогревается. По такой спирали цены могут взлететь за очень короткий срок. Затем инвесторами начинает овладевать страх, что рынок перегрет и дальнейшее повышение цен приводит к падению спроса. Инвесторы перестают покупать инвестиционный актив и начинают его продавать — сбрасывать. При этом сброс актива приводит к падению цен, что усиливает страх инвесторов и стимулирует дальнейшие продажи. Получается обратная инвестиционная спираль, скорее похожая на штопор. Падение цен при этом может быть просто обвальным.
Приведение заїрах и доходов к дате окончания этапа создания улучшений упрощает представление и реализацию процедуры дисконтирования доходов от эксплуатации и продажи готового объекта на этапе строительства в связи с необходимостью изменения ставки дисконтирования при переходе от этапа строительства к этапу эксплуатации.
В расчетной модели использовано осреднение двух норм отдачи на капитал в пределах своих этапов инвестиционного цикла. Эти ставки различаются между собой, поскольку набор и показатели важности рисков в период строительства улучшений существенно выше, чем в период доходной эксплуатации объекта. Очевидно, что при этом значение нормы отдачи на капитал, среднее для всего прогнозного периода будет тем больше, чем больше объем капиталовложений и чем продолжительнее период создания улучшений. Последнее утверждение опирается, в частности, на выводы проф. С.В. Грибовского и Е.С. Озерова о наличии зависимости нормы отдачи на капитал от объема капиталовложений и длительности затрат на реконструкцию объекта.
В (2.1) капитализация издержек осуществляется нормой отдачи (нормой наращения), содержащей в своей структуре ставку налога на прибыль. Вследствие этого стоимость улучшений, рассчитанная методом капитализации издержек к концу k-го периода и определяющая размер суммы, которую должен уплатить покупатель за только что построенный объект, включает в себя прибыль продавца (превышение продажной цены над суммой издержек), подлежащую налогообложению. При такой трактовке модели исключается необходимость очищения» от налога на прибыль доходов от эксплуатации готового объекта.
В соответствии с рекомендациями С.В.Грибовского /17,18/, прибыль предпринимателя следует определить как процент на капитал, используемый предпринимателем для получения прибыли. При этом необязательно, чтобы капитал был материальным, он может быть и интеллектуальным. Как показывает практика, интеллектуальный капитал способен генерировать очень неплохой доход. Хорошая идея может много стоить, и обладатель ее вправе рассчитывать на справедливое вознаграждение от использования этой идеи в коммерческих целях.
Если определить инвестора как лицо, осуществляющее долгосрочное вложение финансовых или иных средств и активов, то его прибыль можно определить альтернативными издержками его собственного капитала. Если девелопер - это лицо, осуществляющее только организацию и управление процессом развития территории, то его прибыль нужно определять, ориентируясь только на затраты его собственного интеллектуального труда в процессе этой деятельности.
Согласно современным представлениям об оценке, прибыль предпринимателя можно рассчитать, используя методологию вмененных издержек [3],[4],[11]. По банковской терминологии, вмененные издержки - это внутренние издержки, затраты самого