Методические основы определения экономической эффективности инвестиций в "доходные дома"

• Автор: Юртаева, Анастасия Евгеньевна
• Шифр специальности: 08.00.05
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2008
• Место защиты: Москва
• Количество страниц: 135 с. : ил.

Содержание
Введение
Глава 1 Теоретические и методические основы оценки доходной недвижимости жилого назначения
1.1. Анализ мирового и отечественного опыта управления доходной жилой недвижимое ью .
1.2. Место доходного дома в классификации жилой недвижимости.
1.3 Применимость методов п методик оценки эффективности инвестиции к оценке эффективности инвестиций в доходные дома.
Глава 2 Совершенствование методики оценки экономической эффективности доходных домов
2.1 Предложения по совершенствованию методики оценки экономической эффективности доходных домов.
2.2 Учет налоговою законодательст ва в оценке экономической эффскгивностм инвестиций в строительство доходных домов
2.3 Влияние правовых норм на управление доходным домом при заключении договоров аренды или найма
Глава 3 Оценка эффективности инвестирования в доходные дома по предложенной методике.
3.1. Основные техникоэкоиомнчсские параметры исследуемого объекта
3.2. Формирование потока платежей.
3.3. Эффективность предложенных методических рекомендаций при оценке проектов доходных домов.
Выводы и предложения
Библиографический список
Приложение 1
Приложение 2
Приложение 3
Введение
Актуальность


В начале XX века темпы строительства снизились изза нехватки в стране свободных денежных средств и отказа банков инвестировать строительный комплекс. Новый виток активной застройки частными домовладениями начался в годах. Однако низкий объем вводимых жилых площадей не способствовал удовлетворению спроса на жилье и тем самым вызвал повышение цен на квартиры. Например, за первые лет XX века население Киева увеличилось вдвое, а количество усадеб выросло всего на . Доходный дом стал одним из самых привлекательных инвестиционных проектов его рентабельность составляла , тогда как рента ценных бумаг банков 44,5. Строительство и недвижимость в начале XX века были одними из самых инвестиционнопривлекательных сфер народного хозяйства. Государство активно содействовало строительству жилья в городах. С помощью различных механизмов государство пыталось обеспечить порядок в застройке и гарантировать безопасность строительства. На стоимость аренды квартиры, как и сегодня, оказывали влияние следующие факторы район города, количество комнат, расположение окон как правило, окна парадных комнат выходили на улицу, а кухни и спален во двор, этаж и набор услуг. В соответствии с комфортабельностью жилья и годовой арендной платой квартиры классифицировались на разрядов. Стоимость аренды жилья снижалась по мере повышения высоты этажа. Это объяснялось конструктивнопланировочными особенностями жилых домов того времени чем выше был этаж, тем ниже был потолок и меньше количество комнат. Часто одному арендатору сдавалась такая квартира и магазин на первом этаже. Размер налога на доходы от использования недвижимости колебался в начале XX века из года в год. Местные законодатели стремились обогатить государственную казну при помощи золотого бизнеса . Вместе с тем среди них было немало чиновников, которые одновременно были хозяевами доходных домов. Например, в начале XX века ежегодно домовладелец выплачивал оценочный сбор по недвижимому имуществу, губернский земский сбор, государственные налоги. В сумме это не превышало 1,53 прибыли. Позже стали взыскивать налог с прибыли, который в разные времена составлял 58. За годы городской, земский и казенный налоги увеличились почти в 1,5 раза. Такое увеличение отразилось на всех обывателях. Чтобы уплатить налоги, некоторые домовладельцы вынуждены были продавать дома. Так же налог платил и квартиросъемщик. Кроме квартплаты он ежегодно в установленный день в соответствии со стоимостью наемной квартиры годовой платы и классом жилища выплачивал государственный квартирный налог в местное казначейство или в особые кассы. Если в плату за квартиру входили отопление и электроснабжение, налоговая ставка была ниже. Размер налога определялся по разряду квартиры в зависимости ог годовой платы. Состояние и наполненность доходных домов сурово контролировались. Каждый домовладелец ежегодно в определенной форме подавал до 7 января в городское присутствие по квартирному налогу полный список всех обитаемых помещений дома с указанием фамилий и социального статуса звание квартиросъемщиков, оговоренной с каждым оплаты, а также приблизительной ценой жилища, занятого самим хозяином или предоставленного им в бесплатное пользование другим лицам. За невыполнение этих требований взимался штраф до рублей. Арендный фонд и количество проживающих в нем в году показано на примере г. Киева табл. Арендный фонд и количество проживающих в нем в г. Киев. Численность населения Киева в г. Таким образом, исходя из представленной табл. Киеве в арендованных квартирах проживало население равное по численности населению города. Постояльцами были как жители города, так и приезжие. Говоря об истории доходных домов в России, нельзя не упомянуть о том, что их появление стало возможным после того, как дворяне были освобождены от обязательной государственной службы. Однако использование частных дворянских домовладений, а тем более новое строительство с целью извлечения прибыли началось значительно позже в середине XIX века, когда дворянство как сословие стало уступать свои позиции купечеству и богатым мещанам исконным городским жителям.