Теория реальных опционов и управление финансовыми рисками девелоперских проектов

• Автор: Селина, Вера Петровна
• Шифр специальности: 08.00.10
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2014
• Место защиты: Москва
• Количество страниц: 178 с. : ил.

ОГЛАВЛЕНИЕ
ВВЕДЕНИЕ
ГЛАВА 1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ УПРАВЛЕНИЯ ФИНАНСОВЫМИ РИСКАМИ ДЕВЕЛОПЕРСКИХ ПРОЕКТОВ
1.1 Понятие инвестиционной строительной деятельности и девелоперских
проектов
1.2 Инвестиционные риски девелоперских проектов
1.3 Управление инвестиционными рисками девелоперских проектов
ГЛАВА 2 УПРАВЛЕНИЕ ФИНАНСОЫМИ РИСКАМИ ДЕВЕЛОПЕРСКИХ ПРОЕКТОВ НА ОСНОВЕ ТЕОРИИ РЕАЛЬНЫХ ОПЦИОНОВ
2.1 Сущность и роль реальных опционов в процессе управления рисками.
2.2 Виды реальных опционов и модели оценки реальных опционов
2.3 Применение метода реальных опционов в системе управления
инвестиционными рисками девелоперских проектов
ГЛАВА 3 СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ МЕТОДОВ РИСК-МЕНЕДЖМЕНТА В ДЕВЕЛОПМЕНТЕ
3.1 Апробация модели управления финансовыми рисками с использованием метода реальных опционов
3.2 Разработка схемы управления финансовыми рисками
девелоперских проектов с использованием реальных опционов
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Приложение А Общепринятые толкования термина «проект»
Приложение Б Лингвистические определения термина «риск»
Приложение В Определения термина «риск», встречающиеся
в экономической литературе
Приложение Г Система рисков
Приложение Д Сравнительный анализ подходов к управлению рисками
Приложение Е Схема моделирования реальных опционов
Приложение Ж Исходный план развития проекта
коттеджного поселка «Софьино-25»
Приложение К Модель денежных потоков по проекту коттеджного поселка «Софьино-25»

ВВЕДЕНИЕ
Актуальность исследования. Девелопмент является современной моделью организации инвестиционного процесса в строительстве, основанной на объединении функций разработки, организации финансирования и реализации проекта одним субъектом - девелопером. Он осуществляет создание, управление и продажу объектов недвижимости в заданные сроки, в пределах бюджетных ограничений, часто с использованием собственных средств на основе разработанного девелоперского проекта.
Можно выделить ряд преимуществ девелопмента по сравнению с традиционными формами организации инвестиционной деятельности в сфере недвижимости, в частности повышение доходности инвестиций, сокращение их срока окупаемости и временного лага, улучшение качества объекта, и другие.
Однако вместе с положительными моментами, стоит отметить рост неопределенности и рисков для самого девелопера.
Производственный цикл даже по небольшим девелоперским проектам длится от трех до восьми лет, поэтому временной разрыв между моментом осуществления затрат и временем получения доходов порождает значительные риски и неопределенность. К тому же надо учитывать временную стоимость полученных в будущем доходов. При одной и той же эквивалентной сумме она неизбежно будет падать. Влияние финансовых рисков на строительный проект может привести к недостижению поставленных целей.
Основной предпосылкой успешной реализации девелоперских проектов является эффективная система управления финансовыми рисками, способная учитывать динамичность условий внешней среды, а также адаптировать управленческие решения к сложившимся обстоятельствам. В
период с 2001 г. по середину 2008 г. риски инвестирования компенсировались за счет высокой доходности проектов строительной отрасли, что позволяло девелоперам не осуществлять активное управление финансовыми рисками. В 2009 г. ситуация изменилась - на что рынок отреагировал значительным снижением объема инвестиций в строительство.
Учитывая важность развития реального сектора экономики на пути достижения устойчивого экономического развития России, для обеспечения притока инвестиций в сферу строительства девелоперам необходимо иметь систему управления финансовыми рисками, позволяющую быстро реагировать и адаптироваться к внешним условиям реализации проектов.
Несмотря на существующий отечественный и в большей степени зарубежный опыт риск - менеджмента, в настоящее время отсутствует научно обоснованная система управления финансовыми рисками девелоперских проектов. Кроме того, скорость и динамичность
экономических процессов определяет необходимость разработки и
применения новых эффективных методов риск - менеджмента. Они должны учитывать в полной мере изменчивость как внутренней, так и внешней среды реализации девелоперских проектов. Особую значимость приобретают динамические методы управления инвестиционными рисками,
предполагающие возрастание роли девелопера, принимающего решения.
Актуальность теоретического обоснования методических подходов, разработка соответствующих научно-практических рекомендаций по эффективному использованию активных методов управления финансовыми рисками инвестиционно - строительных проектов обусловлена
возрастающим значением риск-менеджмента в девелопменте
Степень разработанности проблемы. Отдельные аспекты проблемы управления рисками инвестиционных проектов затронуты в научных трудах многих ученых. Среди зарубежных авторов можно выделить Альберта М., Баффета У., Брейли Р., Бригхема Ю., Бэйли Дж., Гапенски Л., Майерса С., Мескона М., Найта Ф.Х., Рэдхэда К., Хьюса С., Шарпа У. и др.

качественно и количественно определить степень вероятности того или иного варианта, то это и будет ситуация риска» [141].
На рисунке 1.4 наглядно проиллюстрировано отличие ситуации неопределенности от ситуации риска.
Нарастание знания г
(ннформаташости)
Полное неведение
^_________________________________________Уменьшение знания
(и нф ора ати ен ости)
Источник: Ковалев, В.В. Инвестиции: Учебник/ В.В. Ковалев. - М.: Проспект, 2011 [63].
Рисунок 1.4 - Уровень информативности и ситуационная динамика
В соответствии с рисунком 1.4, осмысленное принятие решений может осуществляться в одной из следующих ситуаций: определенности, риска, неопределенности и конфликта. Ситуация определенности характеризуется однозначно трактуемыми последствиями принимаемого решения. В ситуации риска значения последствий принимаемых решений и их вероятности поддаются количественной оценке. В условиях неопределенности последствия и вероятности нельзя оценить количественно. В ситуации конфликта прогнозирование последствий принятия решения осложняется и необходимостью учета противодействия участников ситуации.
Таким образом, ситуация риска — это разновидность информативности, когда наступление событий вероятно и может быть определено.
Понятие «риск» используется в целом ряде наук. Исследования в области рисков можно найти в литературе по психологии, медицине, философии, экономике, страхованию, проч. Теория катастроф, например, применяет термин «риск» для описания аварий и стихийных бедствий. Право рассматривает риск как степень правомерности. Это подчеркивает многоаспектность и сложность риска как категории.
Ситуация Полное
конфликт неопределенность риск определенность знание