Инновационные механизмы управления эксплуатацией жилищного фонда в условиях реформирования ЖКХ

• Автор: Рыбальченко, Михаил Борисович
• Шифр специальности: 08.00.05
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2008
• Место защиты: Москва
• Количество страниц: 146 с. : ил.

СОДЕРЖАНИЕ:
ВВЕДЕНИЕ
ГЛАВА 1. МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ И ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ПРИНЦИПЫ УПРАВЛЕНИЯ ИННОВАЦИЯМИ В ЖКХ
1.1 Реформирование ЖКХ и современные проблемы управления эксплуатацией жилищного фонда
1.2 Основные направления инновационного совершенствования управления эксплуатацией жилищного фонда
ГЛАВА 2. РАЗВИТИЕ ЭКОНОМИЧЕСКИХ ОТНОШЕНИЙ
В ЖИЛИЩНОЙ СФЕРЕ ПРИ ПЕРЕХОДЕ
НА ИННОВАЦИОННЫЕ МЕХАНИЗМЫ УПРАВЛЕНИЯ
ЭКСПЛУАТАЦИЕЙ ЖИЛЫХ ДОМОВ
2.1 Основные факторы эффективного управления эксплуатацией жилищного фонда
2.2 Инновационные формы управления жильём и совершенствование организационно-экономических связей в ЖКХ
ГЛАВА 3. ФОРМИРОВАНИЕ ИННОВАЦИОННЫХ МЕХАНИЗМОВ
УПРАВЛЕНИЯ ЭКСПЛУАТАЦИЕЙ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА
3.1 Пообъектное управление эксплуатацией жилых домов
3.2 Развитие конкуренции в сфере управления жилищным фондом
3.3 Эффективность перехода на инновационные механизмы управления эксплуатацией жилья и возможности снижения рисков
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

ВВЕДЕНИЕ
Жилищно-коммунальное хозяйство (далее - ЖКХ) является одной из крупнейших отраслей российской экономики, расходы на которую в консолидированном бюджете страны составляют около 8% от общей суммы бюджетных затрат. Для поддержания отрасли в рабочем состоянии требуется всё больше средств:
• в 1996 г. на дотации ЖКХ из бюджетов всех уровней ушло около 4% ВВП;
• к 2000 г. - около 8%;
• в 2006 г. более 10%.
Несмотря на значительные инвестиции, в настоящее время более 2/3 из 52 тыс. организаций ЖКХ находятся на грани банкротства. Ситуация усугубляется невозможностью оценить реальное положение дел, так как в отрасли не проведены полномасштабная инвентаризация основных фондов и их технического состояния, а также рыночная оценка имущества.
Согласно официальным данным Росстата на начало 2006 г. кредиторская задолженность российских предприятий в секторе ЖКХ превысила 320 млрд. руб., а дебиторская - 280 млрд. руб. В последние годы задолженность постоянно растет. По сравнению с 2000 г. задолженность за 2005 г. увеличилась более чем на 40%, что свидетельствует об углублении финансового кризиса ЖКХ. Долги поставщикам ресурсов и в бюджеты всех уровней по-прежнему в 1,5 раза превышают долги потребителей и заказчиков услуг предприятий ЖКХ. Значительная часть этой суммы приходится на государство, поскольку составляет задолженность бюджетов различных уровней перед организациями ЖКХ.
С принятием нового Жилищного кодекса, внесением изменений в ряд нормативно-законодательных актов часть причин дестабилизации работы организаций ЖКХ устранена. Однако по-прежнему не урегулированы вопросы освобождения организаций от долговой нагрузки и определения механизмов, обеспечивающих формирование рынка в отрасли.
Исправлять ситуацию планируется путём решения задачи стимулирова-

ния преобразования муниципальных и государственных предприятий, задействованных в сфере предоставления жилищных и коммунальных услуг населению, в хозяйственные общества.
Жилье - одна из главных составляющих благосостояния человека, тесно увязанная с иными составляющими качества жизни. Оно является важнейшим стабилизирующим фактором социально-экономической обстановки как в целом по стране, так и в отдельных её регионах.
Состояние имеющегося жилищного фонда постоянно ухудшается в результате практически полного прекращения работ по его содержанию, обновлению и реконструкции. В предстоящие 10 лет потребности России в ремонте и реконструкции жилищного фонда достигнут критического уровня. Даже если появится возможность в короткие сроки довести темпы строительства нового жилья до уровня 1990 г., то и тогда ежегодный прирост жилищного фонда составит лишь 2%. Поэтому выбор способов удовлетворения организационных и финансовых потребностей, связанных с содержанием, ремонтом, обновлением и модернизацией существующего жилищного фонда, весьма актуален.
Наиболее существенными причинами непрекращающегося обветшания жилищного фонда являются сохраняющаяся до сих пор неопределенность в отношении прав собственности и отсутствие действенных механизмов управления и содержания жилищного фонда. Скоротечная бесплатная приватизация квартир создала множество трудностей. Исходным посылом было мнение, что новые собственники готовы в полном объёме взять на себя организационную, экономическую и финансовую ответственность по содержанию жилища (без какой-либо внешней помощи). Однако в результате приватизации появились так называемые малоимущие собственники, доход которых не позволяет вкладывать достаточное количество средств в содержание жилых помещений, а порой и оплачивать потребляемые коммунальные услуги.
Кроме того, приватизация завершилась в части, затрагивающей отдельные квартиры, права же и обязанности собственников в отношении общего имущества многоквартирных домов до сих пор не определены. В результате такое имущество остается бесхозным.

Если в решении собственников помещений значится способ управления ТСЖ или кооперативом, то должны быть предприняты действия по созданию такой организации. Если собственники не предпринимают реальных шагов по реализации принятого решения, управляющую организацию назначают городские власти.
Формирование эффективной системы управления жилищным фондом предполагает разделение функций и ответственности между собственником жилищного фонда, подрядными ремонтно-эксплуатационными и ресурсоснабжающими организациями, участвующими в процессе предоставления жилищно-коммунальных услуг.
В диссертации предусматривается развитие новых принципов управления жилищным фондом, в т.ч. принципа рационального распределения функций; принципа разделения ответственности за достижение планируемых результатов; принципа единого пообъектного управления.
В современных условиях управление жилищным фондом следует рассматривать как совокупность эффективных действий собственников (или от их лица - управляющего), направленных на сохранение основных качеств недвижимости или её приращения в интересах собственников жилья в рамках установленных правил, регламентов, стандартов эксплуатации жилых объектов. На рис. 1.2 представлена схема распределения функций в системе управления жилищным фондом города.
В настоящее время имеет место переходный период, когда действует система управления, которую рекомендуется реорганизовать на основе инновационных схем. Исходя из того, что управление домами с использованием ТСЖ наиболее полно реализует права и обязанности собственников помещений в качестве приоритетного направления формирования инновационной системы управления жилищным фондом рекомендован курс на создание ТСЖ как основной низовой структуры.