Стратегия реализации проектов на первичном рынке коммерческой недвижимости

• Автор: Кензина, Евгения Юрьевна
• Шифр специальности: 08.00.05
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2009
• Место защиты: Иркутск
• Количество страниц: 180 с. : ил.

Глава 1. Теоретические аспекты функционирования рынка
коммерческой недвижимости
1.1. Особенности коммерческой недвижимости как объекта инвестиций
1.2. Основные принципы принятия решений об инвестировании
в коммерческую недвижимость
1.3. Анализ деятельности инвесторов на российском рынке коммерческой недвижимости
Глава 2. Основные этапы реализации инвестиционных проектов на первичном рынке коммерческой недвижимости
2.1. Организационно-функциональная классификация инвесторов на первичном рынке коммерческой недвижимости
2.2. Основные этапы жизненного цикла инвестиционного проекта
2.3. Показатели комплексной оценки состояния рынка коммерческой недвижимости
2.4. Анализ тенденций на рынке коммерческой недвижимости
Глава 3. Разработка инвестиционных стратегий на российском первичном рынке коммерческой недвижимости
3.1. Факторы, определяющие стратегии для различных типов инвесторов
3.2. Разработка стратегий для различных типов инвесторов при поэтапной реализации проектов
3.3. Особенности деятельности инвесторов на российском первичном рынке коммерческой недвижимости в условиях кризиса
3.4. Результаты внедрения основных выводов и рекомендаций по формированию инвестиционной стратегии реализации проекта
Заключение
Список литературы
Приложения

Актуальность темы исследования. Инвестиционная деятельность является одним из важнейших факторов развивающейся рыночной экономики любой страны. Характеристикой развитой инвестиционной сферы выступает разнообразие объектов инвестирования. Различные объекты инвестирования обладают индивидуальными характеристиками с точки зрения показателей доходности, рискованности, длительности жизненного цикла, порога вхождения и т.д. В связи с многообразием форм инвестирования перед инвестором встает вопрос о выборе направления инвестирования, максимально соответствующего его требованиям.
В последние несколько лет в России для венчурных инвесторов, ожидающих большие возможности для развития, высокую доходность и минимальную конкуренцию, перспективным является сектор первичной коммерческой недвижимости. Проекты в области коммерческой недвижимости стали одним из приоритетных направлений инвестирования. Тем более что уникальность коммерческой недвижимости определяется тем, что, во-первых, данные объекты выступают базой для ведения предпринимательской деятельности, т.е. позволяют получать доход от основного бизнеса, а во-вторых, могут приносить владельцу дополнительный доход от продажи или управления.
Если до наступления мирового финансового кризиса проекты в области коммерческой недвижимости были привлекательны для любых инвесторов, имеющих возможность привлечь для их реализации финансовые ресурсы, то в данный момент происходит перераспределение в структуре участников данного рынка. В качестве инвесторов выступают компании, имеющие свободные финансовые ресурсы, многие из которых до этого не занимались девелоперским бизнесом. Данные компании покупают проекты по сниженным ценам с целью получения высокой прибыли от продажи или управления, когда рынок стабилизируется, и доходность объектов вырастет. Разработка эффективной стратегии реализации проектов для таких компаний является основным преимуществом в

конкурентной борьбе с профессионалами рынка. Такая ситуация в совокупности с финансовыми трудностями способствовали тому, что существующим игрокам рынка также пришлось пересматривать и оптимизировать инвестиционные решения.
Таким образом, любому инвестору для получения доходов на первичном рынке коммерческой недвижимости, необходимо эффективно организовать все бизнес-процессы при реализации инвестиционных проектов. Развитие коммерческой недвижимости представляет собой сложный многоступенчатый процесс создания нового продукта — объекта недвижимости. В целом этот процесс включает подбор команды участников проекта, исследование рынка, маркетинг, проектирование, строительство, финансирование, бухгалтерский учет, управление имуществом и т.д. На данный момент еще не в достаточной степени накоплен опыт и методы принятия эффективных инвестиционных решений при реализации девелоперских проектов. Это обусловило необходимость исследования факторов, влияющих на выбор инвестиционных стратегий, повысило актуальность разработки стратегий и их корректировок в процессе последовательного прохождения» инвесторами этапов проектов в условиях поциклового развития первичного рынка коммерческой недвижимости.
Степень разработанности темы. Решение поставленной в исследовании проблемы требует изучения теоретического и практического опыта в областях, связанных с инвестициями в коммерческую недвижимость. Освещение данных вопросов представлено в научных трудах как российских, так и зарубежных ученых-экономистов.
Основные аспекты недвижимого имущества и рынка недвижимости освещены такими авторами, как Асаул А.Н., Ордуэйн H., Фридман Дж., Харрисон Г., Проблемам инвестиций в коммерческую недвижимость посвящены работы таких ученых, как Вечер Н.Ф., Мак-Лин Э.Д., Ольховский A.A., Разу М.Л., Царев А. Теоретические и практические вопросы девелопмента и управления проектами обобщены и развиты в трудах Бузырева В.В., Гумба Х.М., Есипова В.Е., Кущенко В.В., Мазур И.И., Максимова С.Н., Пейзер Р., Фрей А.,

Данную схему обычно выбирают профессиональные девелоперы. Девелоперский бизнес в классическом понимании предполагает создание объектов недвижимости и их продажу институциональным /профессиональным инвесторам. Институциональный инвестор после покупки объекта получает доход за счет поступления арендных платежей и пытается играть на изменении ставок капитализации. Норма доходности инвестиций в девелопмент зачастую в 2-3 раза выше, чем в готовые объекты, если девелопер принимает на себя риски, связанные со строительством. В законченных же объектах средства девелопера не всегда получают достаточного уровня доходности. Девелопер, готовый рисковать, заинтересован в том, чтобы как можно быстрее реализовать построенный объект и начать новый цикл девелопмента.
Однако, в России по-прежнему инвестиционные сделки единичны, а основной проблемой остаются скрупулезное структурирование проектов на всех уровнях и тщательная проработка их концепции. Многие коммерческие объекты изначально неправильно структурированы юридически с точки зрения их продажи. Запутанные права на собственность, множество юридических и физических лиц, участвующих в схеме продажи, создают потенциальные риски для покупателя. За рубежом юридическая структура выстраивается так, что владельцем объекта является компания, зарегистрированная в оффшорной зоне. Продавая здание, девелопер продает эту компанию. Таким образом, достигаются юридическая чистота и прозрачность, сделка купли-продажи значительно упрощается, удается избежать уплаты налогов [15].
Но основной проблемой является то, что рынок готовых инвестиционных продуктов попросту еще не сформировался, инвесторы не могут найти объекты «инвестиционного» класса. С другой стороны, и рынок потенциальных покупателей представлен крайне слабо. Обычными покупателями в этом случае являются крупные институциональные инвесторы, но на сегодняшний день на российском рынке они не достаточно активны. Поэтому найти покупателя инвестиционного продукта - большая проблема для девелоперов.
2.4. Инвестирование с целью ЬиИМо-вий (собственного пользования).