Развитие механизма эффективного управления объектами городской жилой недвижимости

• Автор: Самохин, Алексей Владимирович
• Шифр специальности: 08.00.05
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2014
• Место защиты: Санкт-Петербург
• Количество страниц: 147 с. : ил.

Содержание
ВВЕДЕНИЕ
ГЛАВА 1. ПРОБЛЕМЫ УПРАВЛЕНИЯ ОБЪЕКТАМИ ГОРОДСКОЙ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ И ПРЕДПОСЫЛКИ ПОВЫШЕНИЯ ЕГО ЭФФЕКТИВНОСТИ
1.1. Городская жилая недвижимость как объект управления
1.2. Государственное регулирование деятельности по управлению объектами городской жилой недвижимости
1.3. Опыт, проблемы и предпосылки повышения эффективности управления объектами городской жилой недвижимости
Выводы по первой главе
ГЛАВА 2. НАУЧНО-МЕТОДИЧЕСКИЙ ПОДХОД К РАЗВИТИЮ МЕХАНИЗМА ЭФФЕКТИВНОГО УПРАВЛЕНИЯ ОБЪЕКТАМИ ГОРОДСКОЙ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
2.1. Сущность и факторы развития механизма эффективного управления объектами городской жилой недвижимости
2.2. Модель повышения эффективности управления в рамках предлагаемого подхода
2.3. Оценка эффективности управления объектами городской жилой недвижимости
Выводы по второй главе
ГЛАВА 3. ПРАКТИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ ПО ПОВЫШЕНИЮ ЭФФЕКТИВНОСТИ УПРАВЛЕНИЯ ОБЪЕКТАМИ ГОРОДСКОЙ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
3.1. Улучшение эксплуатационных характеристик объектов городской жилой недвижимости в процессе управления
3.2. Разработка пообъектных планов управления
3.3. Внедрение системы контроллинга в управляющих организациях
Выводы по третьей главе
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

ВВЕДЕНИЕ
Актуальность темы исследования. Жилая недвижимость составляет основу системы жизнеобеспечения людей, она выступает одним из ключевых факторов качества жизни в городах. Наряду с высокой социальной значимостью жилья как материальной основы удовлетворения базовой потребности человека следует отметить его роль в развитии экономики. Ввод жилья относится к основным показателям эффективности экономики, рассчитываемым официальной статистикой. По данным Росстата объем введенной общей площади жилых домов в расчете на 1000 чел. в целом по России составил в 2011г. 436 кв.м., в 2012 - 459 кв.м., в 2013г. - 491 кв.м. Наибольшее значение этого показателя в 2013 г. наблюдается в Московской обл. - 1045 кв.м., в Москве введено 261 кв.м., в Санкт-Петербурге - 509 кв.м. Рост объемов ввода жилья влечет за собой рост объемов предоставляемых населению жилищно-коммунальных услуг: в 2011 г. он составил 2934,6 млрд.руб., в 2012 - 3076,2 млрд.руб. или 4,9% внутреннего валового продукта. Соответственно этому растет и потребность в услугах по управлению объектами городской жилой недвижимости.
В целом по России, по данным Фонда содействия реформированию ЖКХ, управление жилой недвижимостью осуществляют 20464 управляющие организации. По разным причинам (несовершенство законодательства, высокий уровень износа жилых зданий, устаревшие подходы к организации эксплуатации жилья и др.) финансовыми результатами по отрасли в целом являются убытки -
3,7 млрд.руб. в 2012 году. Показатели финансовой устойчивости управляющих организаций находятся на низком уровне, ниже рекомендуемых значений.
Сфера управления объектами городской жилой недвижимости в настоящее время активно регулируется государством. Многие вопросы эксплуатации жилья решаются на уровне федерального законодательства, усиленно используются административные методы регулирования в ущерб экономическим. С одной стороны, это придает особую значимость таким вопросам и демонстрирует по-
вышенную ответственность государства за их решение, а с другой стороны, не позволяет в полной мере учесть местные особенности и самой жилой недвижимости, и процессов ее эксплуатации, сдерживает инициативу на местах. Усиление административного давления на управляющие организации осуществляется при отсутствии ответственности собственников жилья за неприятие или несвоевременное принятие решений по обеспечению надлежащего содержания и ремонта дома.
На практике действия управляющих организаций не всегда учитывают цели и интересы собственников жилья, среди них встречается немало недобросовестных компаний, которые нацелены не на долгосрочную деятельность, а на краткосрочное извлечение прибыли любой ценой.
Приведенные выше цифры и указанные проблемы показывают необходимость повышения эффективности управления объектами городской жилой недвижимости, совершенствования и развития его научно-методической базы с учетом сложившихся экономических условий и перспектив развития жилищной сферы. Данные обстоятельства предопределили актуальность выполненного исследования.
Степень разработанности проблемы. Исследованию теоретических вопросов и практических проблем формирования механизма эффективного управления жилой недвижимостью в городах посвящены труды многих отечественных и зарубежных ученых, в которых изложены различные концепции, методы и рекомендации по решению проблем. Различные аспекты рассматриваемой проблематики представлены в трудах таких ученых, как Асаул А.Н., Асаул В.В., Бирюков А.П., Бузырев В.В., Васильева Н.В., Гончаров А.М., Ершова С.А., Кирсанов С.А., Коршунова Е.М., Косарева Н.Б., Круглик С.И., Максимов С.Н., Панибратов Ю.П., Платонов А. М., Пузанов A.C., Смирнов Е.Б., Ушанова Н.А., Чекалин B.C., Чернышов Л.Н., Шейна С.Г. и другие.
Вместе с тем, многие вопросы практического обеспечения эффективного управления объектами городской жилой недвижимости требуют дополнительного исследования с учетом современной экономической ситуации и из-

Приведенные данные характеризуют объемы потребности в услугах по управлению. Значительную часть жилищного фонда города представляют дома типовых серий (5-ти, 9-ти, 12-ти этажные), имеющие невысокие потребительские характеристики и требующие существенных затрат на ремонт и обслуживание. В таблице 1.7 представлены данные по районам города, в которых сосредоточены дома первых массовых серий («хрущевки», «брежневки» и пр.), нуждающиеся в восстановительных работах.
Таблица 1.
Районы Санкт-Петербурга с наибольшим количеством типовых пятиэтажек
Район Строений ед. Общая площадь тыс.кв.м Жилая площадь тыс.кв.м Квартир, ед.
Московский 740 2940,0 1875,0 60
Кировский 710 2355,0 1613,0 45
Калининский 631 2804,1 1822,4 59
Невский 627 2365,8 1544,5 46
Красногвардейский 391 1504,5 967,6 29
Выборгский 357 1366,2 871,4 23
Кроме того, проблемным является и старый жилой фонд, дома дореволюционной постройки, которые составляют 14,5% всего жилья в городе. Более всего таких домов находится в Центральном, Адмиралтейском и Курортном районах. С учетом периода постройки и несвоевременных ремонтов (либо их отсутствия), более 10 млн.кв.м жилья находится в неудовлетворительном состоянии (8,3%); 575 тыс. кв.м - это жилье в ветхих домах. Наибольшее количество такого жилья расположено в Красносельском, Центральном и Василеостровском районах города. Общая характеристика технического состояния жилых зданий в городе представлена на рис. 1.3.