Организационная система поточной реконструкции жилищ на основе процессного подхода

• Автор: Хохлов, Алексей Алексеевич
• Шифр специальности: 05.02.22
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2006
• Место защиты: Иваново
• Количество страниц: 196 с. : ил.

Глава 1. Концептуальные основы реконструкции и капитального ремонта комплекса объектов жилого дома
1.1 Анализ состоянии теплоснабжения жилищного фонда и проблемы его реконструкции в современных условиях
1.2 Формирование организационной системы поточной реконструкции жилых зданий на основе процессного подхода
Глава 2. Система поточной организации реконструкции жилых зданий на основе процессного подхода
2.1 Принципы поточной организации реконструкции жилых зданий на основе процессного подхода
2.2. Средства и методы поточной организации реконструкции жилых
зданий
Глава 3. Повышение уровня поточной организации реконструкции жилых зданий
3.1. Организационная структура инжинирингового обеспечения поточной реконструкции жилых зданий
3.2. Совершенствование организационно-технической модели способов поточной реконструкции жилых зданий
Заключение
Список использованной литературы

Реконструкция жилищного фонда является частью жилищной проблемы Российской Федерации. За период с 1998 по 2001 г.г. площадь ветхого и аварийного жилья в России возросла с 33,2до 87,8 млн. кв. м., то есть более чем в 2,7 раза; 290 млн. кв. м. жилья требует неотложного капитального ремонта; 250 млн. кв. м. жилья - реконструкции. Около 400 млн. кв.м. - неблагоустроенного жилья. Жилые дома панельного домостроения 1-ого и 2-ого периодов индустриальной панельной застройки требуют первоочередной реконструкции - их в стране более 50% всего жилищного фонда.
В Ивановской области жилищный фонд составляет 24,6 млн.м2. Их них свыше 9% не пригодно для постоянного проживания, ежегодно 2,7 тыс. кв.м, жилья выбывают из-за физического износа. Из общего числа жилых зданий (29681 ед.) 46,6% (13829 ед.) постройки 1920-1970 гг., почти две трети жилья имеют физический износ от 30% до 65%. В Ивановской области, как и в целом по России, произошло совпадение потери эксплуатационных свойств жилых зданий построек 50х-60х годов в связи с физическим износом в среднем на 60%, с потерей эксплуатационных свойств коммунальных объектов, в связи с физическим износом также в среднем на 60%. Поэтому наряду с потерей теплозащитных свойств ограждающих конструкций, увеличиваются потери тепла в 2,5-3,5 раза, а аварии на теплотрассах увеличивают сверхнормативные потери тепловой энергии на 20%, электроэнергии на 16%. При отсутствии во многих жилых зданиях придомных приборов учета потребления услуг за их перерасход приходится расплачиваться жильцам.
В реконструкцию жилых зданий в Ивановской области инвестируется всего 5,75% от всех инвестиций в строительство. Насущной необходимостью становится реконструкция жилых зданий:
- индустриального домостроения панельных серий жилых зданий первого и второго периодов (50-60 и 60-70 г.г.) застроек;
- рассредоточенных и одиноко стоящих жилых зданий, физический и моральный износ, которых приблизился к 60 %;
- жилых зданий с потерей теплозащитных свойств ограждающих конструкций (потери тепла в 2,5 - 3,5 раза выше нормативного);
- жилых зданий, требующих повышения благоустройства и комфортности до и выше нормативных требований;

- комплекса объектов жилого здания (совместно с реконструкцией придом-ных и внутридомных коммунальных объектов) как единой теплосберегающей системы.
Задержка с проведением реконструкции жилых домов еще на 10-15 лет по мнению многих аналитиков может привести к необходимости массового сноса не только ветхих и аварийных жилых домов, но и жилых домов физический износ которых приближается к 70%. Самыми массовыми объектами реконструкции являются жилые здания, прослужившие более 50 лет, определенных групп капитальности. Отсутствие в 70-80-х г.г. прошлого века технических решений по реконструкции панельных жилых домов первых серий массовых застроек не позволило своевременно реконструировать 25% такого жилья.
На практике реконструкция жилищного фонда ведется бессистемно и хаотично: производится ремонт отдельных элементов и узлов в разные сроки на одном и том же здании; распыляются средства; увеличиваются затраты; не достигаются цели. Необходимые капитальные вложения в реконструкцию жилых зданий не выделяются. Этот вида строительства финансируется по остаточному принципу.
Теперь с появлением новых средств и методов реконструкции панельных жилых домов массовых серий первых и вторых периодов застроек на основе новых объемно планировочных решений, можно не только реконструировать жилые здания, но и увеличивать жилую и полезную площадь. Такой прирост жилья по стране может составить 100 - 120 млн. кв. м. полезной площади. При этом затраты на реконструкцию составляют в 1,5 раза меньше, чем на новое строительство жилья, а полная стоимость реконструкции составляет не более 75-85% стоимости нового строительства жилых домов такого же типа и площади. По этому необходимо изменить соотношение капитальных вложений в жилищную сферу в сторону реконструкции. Это позволит существенно повысить надежность, благоустройство, комфортность и увеличить сроки эксплуатации жилья.
В США почти 52% всех средств, вкладываемых в строительство жилья, расходуется на реконструкцию жилых зданий. В Ивановской области только 5,7%. По мнению многих аналитиков для полноценного развития города необходимо расходовать на реконструкцию жилья не менее 20% городского бюджета.
Нужно учитывать тот факт, что на эксплуатацию и содержание жилого дома в течении 50 лет приходится 95% совокупных затрат, а на новое строительство -лишь 5%. Вложения в реконструкцию жилищ позволят значительно сократить эксплуатационные расходы, поскольку задержка с реконструкцией жилого здания
Следует отметить, что анализ системы управления и регулирования процессом реконструкции жилья в Ивановской .области показывает, что имеющиеся структуры не соответствуют потребностям реконструкции жилищ. Так, в департаменте капитального строительства не определены звенья и функциональная зависимость между службами по управлению и производству этого вида работ; однако, есть предпосылки, которые способствуют формированию организационной системы реконструкции жилья. В указанном департаменте определены задачи нормативно-правового обеспечения градостроительной деятельности, комплексного развития градостроительной инфраструктуры, технического надзора, исходно-разрешительной, проектно-сметной, сметно-договорной работы (рисунок 4).
Поэтому нами предлагается:
- Создание в органах местной и региональной власти в рамках существующих управлений, служб и отделов (УТССы, архитектура, ЖКХ и др.) рабочих груп-п, либо подотделов, которым поручается организация реконструкции жилищного фонда.
- Эти рабочие группы и службы, вместе с другими заинтересованными организациями, проводят работы по классификации, идентификации, инвентаризации и систематизации по группам жилых зданий, по их типам, сериям застроек, этажности, годам ввода в эксплуатацию, нормативному, физическому и моральному износу. Жилые дома группируются по признакам процентного износа в целом и процентного износа конструктивных элементов, по однородности применяемых конструкций и однотипности жилых домов. Составляется и уточняется перечень жилых зданий подлежащих реконструкции по видам таких работ, изучается возможность проведения работ в определенных архитектурно-строительных системах. Затем, рабочая группа составляет календарные планы организации работ, определяет единого заказчика. Определяются генеральный подрядчик и субподрядные строительно-монтажные и специализированные организации; генеральная проектно-сметная организация; определяются орган и меры по централизации финансирования; поставщики материалов, конструкций и инженерного оборудования. После глубокой проработки документов рабочих групп издаются соответствующие распоряжения глав администраций области, городов и районов.