Управление инвестиционной стоимостью многофункциональных комплексов недвижимости

• Автор: Романцов, Алексей Сергеевич
• Шифр специальности: 08.00.05
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2012
• Место защиты: Москва
• Количество страниц: 175 с. : ил.

ВВЕДЕНИЕ
ГЛАВА 1. Теоретико-методологические аспекты функционирования и инновационного управления многофункциональным комплексом недвижимости
1.1. Сущностная характеристика многофункционального комплекса недвижимости
1.2. Типология многофункциональных комплексов недвижимости
1.3 Анализ тенденций российского рынка недвижимости в посткризисный период
Выводы
Г ЛАВА 2. Анализ современных методов управления стоимостью
многофункционального комплекса недвижимости
2.1 Концепция системного подхода к управлению инвестиционной стоимостью многофункционального комплекса недвижимости
2.2 Инновационные методы управления инвестиционной стоимостью
многофункциональных комплексов недвижимости
Выводы
ГЛАВА 3. Прикладные аспекты оценки результативности инновационного управления инвестиционной стоимостью многофункциональных комплексов недвижимости
3.1. Концептуальный подход к формированию многофакторной системы критериев оценки эффективности инновационно ориентированного управления
инвестиционной стоимостью многофункциональных комплексов недвижимости
3.2. Многокритериальная экономико-математическая модель управления инвестиционной стоимостью многофункционального комплекса недвижимости
3.3. Методика управления инвестиционной стоимостью многофункционального комплекса недвижимости на основе эффекта синергии
Выводы
ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ И ПРЕДЛОЖЕНИЯ
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

ВВЕДЕНИЕ
Актуальность темы исследования. В настоящее время традиционные критерии оценки качества финансового менеджмента дополняются инновационными приемами, ориентированными на максимизацию стоимости объекта управления. Эти методы позволяют комплексно учитывать результаты деятельности во всех сферах, удовлетворять разносторонние информационные и экономические интересы собственников, менеджмента, кредитно-финансовых институтов и других субъектов рынка. Комплексная теория управления стоимостью, сфокусированная на максимизации денежных потоков и изначально ориентированная на принятие управленческих решений в компаниях, постепенно распространяется на объекты недвижимости.
Стоимостные ориентиры управления объектами недвижимости требуют сегментации рынка недвижимости по способу генерирования дохода. Такой подход позволяет выделить четыре основных сегмента: производственная, коммерческая, специализированная и предназначенная для личного использования жилая недвижимость.
В настоящее время в сегменте коммерческой недвижимости наблюдается устойчивая тенденция к размыванию границ между объектами недвижимости определенного назначения или монофункциональными объектами. В результате возникают и постепенно занимают доминирующее положение на рынке многофункциональные комплексы недвижимости (МФКН), объединяющие площади различного функционального назначения. МФКН позволяют удовлетворить спрос на разнообразные услуги, обеспечиваемые различными видами недвижимости, сосредоточенными на одной территории. Данный вид недвижимости имеет дополнительный специфический источник генерирования дохода, формируемый эффектом синергии. Оптимизация при комбинировании типологических и функциональных признаков разных видов недвижимости, требует анализа территориального спроса на объекты недвижимости различного назначения, выбора местоположения, изучения характеристик окружения

объекта, формирования функциональной структуры помещений МФКН и разработки эффективного процесса управления его стоимостью.
Применение в процессе управления объектами коммерческой недвижимости инновационных методик и разработок, апробированных для бизнеса, а также постоянно меняющиеся рыночные условия, особенно в посткризисный период, требуют изучения особенностей недвижимости и, в частности, МФКН как объекта стоимостного управления. К сожалению, эти вопросы к настоящему времени являются малоизученными. Поэтому уточнение понятийного аппарата, признаков классификации объектов коммерческой недвижимости потребовало дополнительных исследований теоретических и практических аспектов стоимостного управления МФКН на основе инноваций с учетом изменившихся экономических реалий и специфики российского рынка недвижимости.
Степень изученности проблемы. Инновационный менеджмент в мировой науке исследуют Афуа А., ДрукерП., Гринхальг К., Кристенсен К., Бургельман Р., Вилрайт С., Тротт П., фон Хиппель Э., Митчел Р, Гоффин К., Майтал Ш., Д.В.Р. Сешадри, Ахмед П., Шеперд Ч. и др. Работы вышеназванных авторов касаются преимущественно сферы управления персоналом и управления компанией и в них не рассматриваются проблемы управления объектами недвижимости с использованием инновационно-ориентированных методов.
Методология разработки и реализации управления, ориентированного на стоимость, возникла в странах с высоким уровнем развития рыночной экономики. Большой вклад в исследование данной проблемы внесли Беренс Б., Кейнс Дж. М., Гуттинг Б., Экхофф П., Миле Е., Пратт Ш., Десмонд Г.М., Келли Р.Э., Шарп У.Т., Коупленд Т., Коллер Т., Мурин Д., Скотт М., Фрэнк Ч., Эванс Ф., Бишоп Д., Дамодаран А., Каплан Р., Нортон Д., Ольве Н.Г., Рой Ж., Веттер М., Мейер М., Нивен П. и др. Однако исследования данных авторов посвящены вопросам управления стоимостью компаний и не сфокусированы на специфических особенностях управления стоимостью недвижимости.

же, как в бизнес-центрах высокого класса: бутики одежды, парфюмерии, ювелирных изделий, салоны красоты, банковские услуги, рестораны, аптеки. Уровень класса магазинов зависит от уровня гостиницы. Они ориентированы преимущественно на туристов и живут именно за их счет.
3. Торгово-гостиничные комплексы. Торговая и гостиничная функции объектов недвижимости зачастую мешают друг другу. Как правило, такие сочетания возникают из-за особенностей участка, обременений со стороны города и др. Например, в Санкт-Петербурге в торговогостиничном комплексе «Владимирский пассаж» гостиничная функция возникла из-за обременений со стороны города. Здание, находящееся в торговой зоне, было продано компании с условием, что в нем сделают гостиницу. Для инвесторов торговая функция была профилирующей. Однако в здании семь этажей, что много для торгового комплекса. Таким образом, можно утверждать, что оптимизация полезной площади позволяет учитывать принцип сбалансированности полезных площадей.
В российской и зарубежной практике существуют различные маркетинговые и управленческие решения, позволяющие гостинице более эффективно функционировать благодаря соседству с торговым центром. Однако торгово-гостиничные комплексы имеют определенные недостатки. Они в основном связаны с экономически не выгодной для собственника разницей цен в гостинице и торговых центрах.
Торговый центр выигрывает от наличия гостиницы: она формирует некоторый поток состоятельных покупателей.
4. Торгово-развлекательные комплексы (ТК), учитывая растущую конкуренцию в сегменте торговой недвижимости, вынуждены пересматривать концепцию и увеличивать перечень предоставляемых посетителям дополнительных услуг. Один из способов привлечения