Организационно-экономическая модель управления муниципальной недвижимостью

• Автор: Мелик-Степанян, Нарек Ваграмович
• Шифр специальности: 08.00.05
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2013
• Место защиты: Пенза
• Количество страниц: 183 с. : ил.

СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ
1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ УПРАВЛЕНИЯ МУНШЩПАЛЬНОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ
1.1 Сущность и содержание системы управления муниципальной недвижимостью
1.2. Концептуальные основы построения системы управления муниципальной недвижимостью
1.3. Подсистемы обеспечения системы управления муниципальной недвижимостью
2. АНАЛИЗ УПРАВЛЕНИЯ МУНИЦИПАЛЬНОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ
2.1. Оценка эффективности использования муниципальной недвижимости..
2.2. Организационно-экономические отношения возникающие в процессе управления муниципальной недвижимостью
2.3. Факторы управления муниципальной недвижимостью
3. МОДЕЛИРОВАНИЕ УПРАВЛЕНИЯ МУНИЦИПАЛЬНОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ
3.1. Структурно-логическое описание организационно-экономической модели управления муниципальной недвижимостью
3.2. Экономико-математическое описание организационно-экономической модели управления муниципальной недвижиомтсью
3.3. Методические подходы к управлению муниципальной недвижимостью.
3.4. Оценка эффекгивности управления муниципальной недвижимостью
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

ВВЕДЕНИЕ
В Российской Федерации продолжается процесс становления местного самоуправления, однако, можно с уверенностью сказать, что в настоящий момент система организации местного самоуправления не достигла требуемого уровня своего развития. Одной из важнейших проблем в этой области является проблема постоянного дефицита финансовых средств. Очевидно, что данная проблема является комплексной, многоуровневой и включает в себя достаточно широкий спектр взаимосвязанных вопросов: от налогообложения до несовершенства системы управления муниципальной собственностью.
Важнейшей составляющей экономических реформ в Российской Федерации являются процессы формирования различных видов собственности, в том числе и муниципальной. Проходящие с начала 90-х годов процессы раздела государственного имущества на федеральное, региональное и муниципальное, приватизации, муниципализации социальной сферы привели к тому, что крупные города стали собственниками масштабных имущественных комплексов, включающих землю, нежилые помещения, жилой фонд, пакеты акций хозяйственных обществ, долговые обязательства, информационные ресурсы и другие виды имущества.
Осуществленное в этот же период разграничение полномочий между регионами и местным самоуправлением привели к тому, что многие важнейшие социальные функции государства могут сегодня быть обеспечены лишь за счет местных бюджетов и, в частности, поступающих в них доходов от муниципальной собственности.
Мировая практика свидетельствует, что в современную эпоху эффективность экономики в меньшей степени зависит от формы собственности и в большей - от качества управления. В связи с этим эффективного управления муниципальной собственностью становятся все более актуальными, а вопросы обеспечения рационального, высокоэффективного, прозрачного для обще-

ственности использования муниципального имущества становятся не только насущной экономической, но и социально-политической задачей.
Однако проблема осложняется тем, что многие теоретические и практические аспекты проблемы функционирования системы управления муниципальной собственностью не решены и нуждаются в дальнейшей разработке. Поэтому в центре внимания данного исследования находятся вопросы комплексного управления муниципальной собственностью на уровне города.
Актуальными задачами последних лет в сфере имущественных отношений стали формирование имущественной базы органов местного самоуправления, передача государственной собственности на муниципальный уровень. Особые трудности вызывает этот процесс в крупных городах страны, таких как Волгоград, где при формировании муниципальной собственности не должен быть нанесен ущерб целостности городской инфраструктуры.
Основу муниципальной собственности составляет недвижимое имущество - земля и объекты капитального строительства. Недвижимость представляет собой важнейший экономический ресурс общества, эффективное использование которого способствует увеличению доходов бюджетов всех уровней, а, следовательно, и улучшению качества жизни граждан. При этом именно объекты недвижимости, являются базой для долгосрочного развития города и основным инструментом выполнения большей части функций органов местного самоуправления.
Актуальность темы исследования обусловлена тем, что решение задач, связанных с эффективным использованием объектов муниципальной недвижимости - одна из ключевых сторон деятельности органов местного самоуправления.
Недостаток финансовых ресурсов обуславливает необходимость со стороны муниципалитетов смещения акцентов в пользу других источников наполнения местных бюджетов. В этом ключе поступления от использования недвижимого имущества, закрепленного в собственности муниципалитета, могут стать значительным и стабильным источником развития.

1. Принцип пообъектного управления. В соответствии с принципом пообъектного управления основным объектом управления является объект недвижимости. под которым понимается юридически обособленная часть недвижимого имущества, состоящая из земельного участка и прочно связанных с ним объектов и частей таких объектов, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.
В качестве объекта управления могут выступать также имущественные комплексы, основу которых составляют объекты (группы объектов), объединенные единством территории, инженерной инфраструктурой, предназначением и взаимодополняющие друг друга таким образом, что могут рассматриваться как единый взаимосвязанный комплекс недвижимого имущества, управление которым как единым целым обеспечивает максимизацию экономического эффекта.
2. Принцип наилучшего использования. Основным критерием эффективности управления недвижимостью является обеспечение наилучшего использования недвижимого имущества, находящегося в собственности города.
Под наилучшим использованием комплекса недвижимого имущества, находящегося в собственности и распоряжении города, в настоящей работе понимается такое использование всей совокупности объектов недвижимости города, которое обеспечивает максимизацию доходов от использования объектов недвижимости, устойчивость доходной части бюджета города, комфортную социальную среду и повышение ценности недвижимого имущества.
Наилучшее использование комплекса недвижимого имущества города обеспечивается через наилучшее использование объектов недвижимости, под которым в настоящем исследовании понимается такое использование, которое обеспечивает максимизацию настоящей (текущей) стоимости объекта не-