Организационно-экономический механизм комплексного управления жилищным фондом

• Автор: Нефедов, Артур Вячеславович
• Шифр специальности: 08.00.05
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2013
• Место защиты: Санкт-Петербург
• Количество страниц: 171 с. : ил.

ОГЛАВЛЕНИЕ
Введение
1. Теоретические подходы к управлению многоквартирным жилищным фондом в современных условиях
1.1. Многоквартирный жилищный фонд и управление им в РФ
1.2. Зарубежный опыт управления жилищным фондом
1.3. Развитие управления жилищным фондом России в исторической ретроспективе
1.4. Проблемы и тенденции управления жилищным фондом в РФ
2. Методические основы комплексного подхода к управлению многоквартирным жилищным фондом
2.1. Анализ способов управления многоквартирным домом: управляющие компании и ТСЖ как важнейшие участники управления
2.2. Сравнительное моделирование управления многоквартирным жилищным фондом
2.3. Институциональный подход к управлению
3. Комплексный механизм управления многоквартирным жилищным фондом и его совершенствование
3.1. Субъектная модель комплексного управления
3.2. Межотраслевой баланс и его возможности в реализации комплексного управления жилищным фондом
3.3. Государство в управлении жилищным фондом: изменение функций
Заключение
Список литературы

ВВЕДЕНИЕ
Процесс социально-экономических реформ, осуществляемый в стране, постепенно охватывает все сферы экономики, в том числе инфраструктурные отрасли, и направлен на повышение их эффективного функционирования и развития.
В последние годы в Российской Федерации проблемы реформирования системы развития и управления жилищным фондом выдвинулись в качестве важнейших системных блоков, без решения которых рыночные реформы пробуксовывают и существенно не продвигаются. Существующая система управления жилищным фондом малоэффективна как с позиции высоких затрат при низком качестве обслуживания, так и с позиции управляемости. Механизм контроля качества работает неудовлетворительно.
Жилищный фонд в России входит в качестве составной части в более широкую отрасль народного хозяйства - ЖКХ. Вопросы управления жилищным фондом активно обсуждаются в средствах массовой информации. До сих пор, несмотря на более чем 20-летний опыт рыночных реформ, существует достаточно сторонников, отстаивающих централизованные методы управления жилищным фондом, вплоть до возврата к старой трестовской системе управления ЖКХ и централизованному финансированию его эксплуатации за счет государства. Другая, противоположная точка зрения, сводится к тому, что следует как можно скорее внедрить в эту систему исключительно рыночные методы и перевести ее исключительно на самоокупаемость и внедрить коммерческий расчет. Все, однако, включая и население, за интересованное в улучшении жилищных условий, сходятся на том, что существующее состояние и система управления жилищным фондом существенно отстает в реформировании по сравнению со многими другими секторами экономики и не может оставаться без изменения.
До настоящего времени большая часть жилищного фонда находится в управлении государственных и муниципальных предприятий, которые не яв-
ляются эффективными управленцами в новых рыночных условиях. Существует настоятельная необходимость реорганизации механизма управления жильем в России, особенно это касается многоквартирных домов.
Значительные средства, выделяемые государством, существенно не улучшают положение в данной сфере, что позволяет предположить, что они расходуются недостаточно неэффективно, а значит, управление в данной сфере находится в неудовлетворительном состоянии. По некоторым данным, расходы на жилищно-коммунальное хозяйство, по данным Госстроя России, составляют не менее 8% валового внутреннего продукта страны, что больше, чем расходы на оборону и образование, вместе взятые [64].
Жилищный фонд, созданный в период социалистического строительства, существенно обветшал. До сих пор не создан сколько-нибудь значимый экономический механизм его простого воспроизводства, не говоря уже о расширенном. Наиболее остро проблемы представлены в крупных городах, где жилищный фонд представлен преимущественно блоками многоквартирных домов. Иа решение проблем развития жилищного фонда направлены не только значительные средства государственного бюджета, но и изданы нормативные юридические документы, проводится разъяснительная работа с населением.
Однако к настоящему времени стало очевидно, что накопившиеся проблемы не решить в одиночку ни одному из хозяйствующих субъектов - участников управления жилищным фондом в отдельности, в том числе и государству, так как в рыночных условиях это невозможно. В сфере ЖКХ пересекаются множество экономических и социальных интересов, в том числе появившихся недавно, которые необходимо согласовывать. Хотя такие попытки не прекращаются и в научных исследованиях, и в законодательстве, и в хозяйственной практике. Между тем, сколько-нибудь оптимальной концепции комплексного управления с участием всех или большинства заинтересованных субъектов пока не найдено.
Наиболее значительные усилия прикладывает государство, но и оно признает, что и в этой сфере необходимо переходить на рыночные отношения. Ва-

тивных источников. При этом власти следят, чтобы у компаний не было конкурентных преимуществ.
Однако на Западе условия деятельности ассоциаций собственников жилья в сфере управления жилищным фондом имеют ряд существенных благоприятных отличий по сравнению с условиями, в которых осуществляется управление жилищным фондом товариществами собственников жилья в России, а именно:
1) органы государственной власти не участвуют в управлении кондоминиумами, а единственная область, где пересекаются интересы собственников и органов власти - это контроль безопасности и технического состояния жилища. Муниципалитет не заинтересован в делах объединений собственников, а домовладельцы не испытывают давлении со стороны властей при решении любых вопросов кондоминиума. Но и собственники помещений не требуют от муниципалитетов организации содержания или проведения ремонта своих квартир и домов;
2) в западных странах в отличие от ситуации, сложившейся в Российской Федерации, права собственности гораздо четче определены. Большая часть жилищного фонда находится в частной собственности, а жилые многоквартирные дома либо полностью принадлежат одному собственнику - частному лицу, государству, муниципалитету, кооперативу, либо являются кондоминиумами, то есть находятся в частном совместном владении и пользовании нескольких собственников. Но на Западе практически нет домов, в которых были бы одновременно и государственные, и частные квартиры. Существенным отличием является отсутствие в этих странах многоквартирных домов, в которых помещения находились бы одновременно в муниципальной и частной собственности;
3) отношения между домовладельцами реализуются в рамках ассоциаций собственников, которые создаются в обязательном порядке, а членство в ассоциациях собственников жилья является обязательным для всех собственников помещений в кондоминиуме;
4) в жилищной сфере существуют профессиональные управляющие организации, функции которых обособлены и разделены с функциями товариществ